Hałaśliwi sąsiedzi na piętrze? Masz dość mieszkania w piwnicy rodziców? A może po prostu chcesz dotknąć amerykańskiego snu? Niezależnie od powodów, dla których chcesz posiadać własny dom, ten krok może być zarówno ekscytujący, jak i zniechęcający. Jednak według ankiety przeprowadzonej przez Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) nie jesteś sam: w 2009 r. około 47% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości stanowili nabywcy domów po raz pierwszy.
Choć kręci Ci się w głowie od myśli o białych płotach i granitowych blatach, nie pozwól, aby Twoje marzenia Cię poniosły i pozostawiły Cię z poważnym obciążeniem finansowym. To prawdopodobnie jeden z największych zakupów w Twoim życiu, więc zamiast podejmować impulsywną decyzję (np. kupując markowe dżinsy, na które właśnie wpadłeś), zaopatrz się w badania i porady dotyczące jakości. Może to być różnica między latami kochania swojego domu a zastanawianiem się, ile czasu zajmie znalezienie kolejnego.
Zapoznaj się z tymi 10 wskazówkami, które pomogą Ci rozpocząć drogę do znalezienia idealnego domu.
Dlaczego udział w seminarium dla kupujących dom po raz pierwszy jest tak ważny
Może ci się wydawać, że wiesz, jak kupić dom. Widziałeś filmy. Wybrałeś swoje ulubione programy w HGTV. Jednak rynek nieruchomości to złożony system z ukrytymi pułapkami, specyficznymi strukturami finansowania i pułapkami prawnymi, których nie można znaleźć w filmach fabularnych.
Uczestnictwo w Seminarium dla kupujących dom po raz pierwszy to jeden z najbardziej praktycznych kroków, jakie możesz podjąć, zanim w ogóle zaczniesz przeglądać oferty na Zillow. Wydarzenia te są zwykle organizowane przez lokalne władze mieszkaniowe, organizacje non-profit lub szkoły nieruchomości. Dzielą cały proces na zrozumiałe i przyswajalne części.
Oto dlaczego warto osobiście wziąć udział w seminarium:
- Wyjaśnij swoje możliwości finansowania. Pożyczki dla osób kupujących dom po raz pierwszy często wiążą się z programami pomocy w postaci zaliczki, niższymi stopami procentowymi lub szczególnymi wymaganiami, o których w innym przypadku mógłbyś nie wiedzieć.
- Zrozumienie ram czasowych Kupno domu nie jest projektem weekendowym. Obejmuje inspekcje, oceny, sprawdzenie historii tytułu i procedury zamknięcia. Warsztaty pomogą Ci zaplanować te kroki, tak abyś nie był zaskoczony opóźnieniami.
- Odkryj ukryte koszty. Oprócz ceny zakupu istnieją koszty zamknięcia, koszty przeprowadzki, natychmiastowe naprawy i bieżącą konserwację. Seminaria często udostępniają listy kontrolne dotyczące rozliczania tych ukrytych pozycji budżetowych.
- Poznaj lokalnych ekspertów Będziesz mógł nawiązać kontakt z pożyczkodawcami, pośrednikami w handlu nieruchomościami i inspektorami pracującymi w Twoim konkretnym obszarze. To Twoja szansa na sprawdzenie profesjonalistów przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
„To może być różnica między latami kochania swojego domu a zastanawianiem się, ile czasu zajmie znalezienie następnego”.
Nie pomijaj tego kroku, bo uważasz, że masz za mało czasu lub że możesz polegać jedynie na intuicji. Twoja intuicja nie wyjaśni różnicy między kredytem hipotecznym o stałym oprocentowaniu a kredytem hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu. Podczas oględzin Twoja intuicja nie wykryje uszkodzeń konstrukcyjnych fundamentu.
Znajdź warsztat w swojej okolicy. Rejestr. Zapisuj notatki. Zadawaj głupie pytania. Organizatorzy tych wydarzeń już ich oczekują. Odpowiedzi na te pytania mogą w przyszłości zaoszczędzić tysiące dolarów.
Zacznij od tego. Zanim zakochasz się w wyspie kuchennej, która nie mieści się w Twoim budżecie. Zanim podpiszesz deklarację, która pociągnie Cię do odpowiedzialności za istniejące problemy z pleśnią. Weź udział w seminarium.
### Dowiedz się, na ile Cię stać
Kupno domu jest bardzo podobne do nauki jazdy. Nie wyruszyłbyś w trasę bez poznania zasad. Ta sama logika dotyczy pierwszego zakupu. Jedna zła decyzja może spowodować, że zaciągniesz kredyt hipoteczny, którego nie będziesz w stanie spłacać przez dziesięciolecia.
Dlaczego zgadywać? Istnieją zasoby, które nauczą Cię podstaw przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów.
Organizowane są seminaria dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Prowadzone są przez miejskie wydziały mieszkaniowe i organizacje non-profit. Treść obejmuje więcej niż tylko proces zakupu. Dowiesz się jak szukać odpowiedniej nieruchomości. Dowiesz się jak zdobyć dofinansowanie. Gdy już zdobędziesz klucze, udzielą ci nawet wskazówek dotyczących konserwacji.
Wiele z tych zajęć edukacyjnych jest całkowicie bezpłatnych.
To Twoja szansa, aby wyprzedzić innych. Nie musisz polegać na radach znajomych i ogólnych zaleceniach. Otrzymujesz uporządkowaną, praktyczną wiedzę. Oszczędza pieniądze. Redukuje stres.
Cel jest prosty. Przestań patrzeć tylko na cenę. Zacznij przyglądać się całkowitemu kosztowi posiadania.
Oblicz swój prawdziwy budżet
Wypłacalność to coś więcej niż tylko miesięczna spłata kredytu hipotecznego. Istnieją również ukryte koszty. Oto, co musisz wziąć pod uwagę:
- Podatek od nieruchomości: różni się znacznie w zależności od lokalizacji.
- Ubezpieczenie właściciela domu: Nie pomijaj tego. Jest to wymóg obowiązkowy.
- Fundusz konserwacyjny: Odkładaj co roku 1%-3% wartości domu.
- Usługi komunalne: Ogrzewanie i klimatyzacja w starszych domach często są droższe.
- Opłaty HOA: Jeśli mają zastosowanie, szybko się sumują.
Stosunek zadłużenia do dochodów
Kredytodawcy przyglądają się uważnie jednej liczbie. O wskaźniku zadłużenia do dochodów (DTI). Jest to całkowita miesięczna spłata zadłużenia podzielona przez miesięczny dochód brutto.
Większość konwencjonalnych pożyczek wymaga DTI na poziomie 43% lub niższym. Niektóre pożyczki rządowe pozwalają na maksymalnie 50%. Utrzymuj ten współczynnik na niskim poziomie. To daje siłę przetargową. Chroni Cię również przed nadmiernym wysiłkiem.
Zasada 28/36
Powszechną wytyczną dla kupujących po raz pierwszy jest zasada 28/36.
- Nie wydawaj na wydatki mieszkaniowe więcej niż 28% swojego dochodu brutto.
- Nie wydawaj na całkowite zadłużenie więcej niż 36% swojego dochodu brutto.
Ta zasada jest punktem wyjścia. Nie prawo. Pomaga jednak wcześnie dostrzec znaki ostrzegawcze.
Fundusz rezerwowy
Zanim kupisz, stwórz siatkę bezpieczeństwa finansowego. Eksperci zalecają posiadanie oszczędności na pokrycie wydatków od trzech do sześciu miesięcy. Będzie to obejmować utratę pracy lub większe remonty. Nie marnuj swoich oszczędności, aby sfinalizować transakcję dotyczącą domu. Zostaw trochę gotówki.
Wstępne zatwierdzenie a wstępna kwalifikacja
Poznaj różnicę.
- Wstępna kwalifikacja ma charakter szacunkowy. Podajesz pożyczkodawcy swoje liczby. Podaje przybliżoną kwotę.
- Wstępne zatwierdzenie to poważny krok. Dostarczasz dokumenty. Pożyczkodawca sprawdza Twoje dochody i historię kredytową. Otrzymujesz warunkowe zobowiązanie do udzielenia pożyczki na określoną kwotę.
Porównaj oferty. Uzyskaj wstępną akceptację od wielu pożyczkodawców. Stawka się zmienia. Warunki się zmieniają. Różnica wynosząca pół procenta może zaoszczędzić tysiące dolarów przez cały okres trwania pożyczki.
Koszty ukryte przy zakupie
Podana cena to tylko opłata za wstęp. Koszty zamknięcia zazwyczaj wahają się od 2% do 5% kwoty pożyczki. Obejmuje to opłaty za wycenę, ubezpieczenie tytułu,
Czy widzisz tę uroczą rezydencję na wzgórzu z pięcioma sypialniami i trzema i pół łazienkami? Jest atrakcyjny. Jest pełen uroku. Ale jeśli nie sprawdziłeś liczb, ten wymarzony dom jest pułapką. Myślisz, że jesteś odpowiedzialny, chroniąc się w sytuacjach awaryjnych. To jest dobre. Ale poduszka powietrzna nie spłaca kredytu hipotecznego.
Usiąść. Otwórz wyciągi bankowe. Spójrz na dane za ostatnie trzy miesiące. Zapomnij o bieżącym czynszu czy spłacie kredytu hipotecznego. Są to wydatki już poniesione. Zobacz, dokąd płyną pieniądze. Kawa poza domem. Czyszczenie chemiczne. Impulsowe zakupy w Internecie. Co pozostanie po odjęciu wszystko tego od dochodu? Ta liczba to Twój faktyczny budżet mieszkaniowy.
I w tym miejscu większość ludzi oszukuje samych siebie. Obliczają miesięczną spłatę kredytu hipotecznego i na tym poprzestają. Zapominają o ukrytych kosztach posiadania nieruchomości. Ubezpieczenia stają się coraz droższe. Podatki rosną. Twoje rachunki za media podwajają się, ponieważ musisz teraz ogrzać lub ochłodzić 400 stóp kwadratowych zamiast 120. Podgrzewacz wody pęka. Potrzebujesz hydraulika.
Jeśli matematyka się nie zgadza, będziesz musiał zmienić swój styl życia. Albo zmień dom.
Jak obliczyć rzeczywiste miesięczne koszty posiadania domu
Ludzie często pytają jak obliczyć prawdziwe miesięczne koszty posiadania domu, ponieważ uważają, że to po prostu spłata kapitału i odsetek. To jest błędne. Musisz dodać:
- Podatki od nieruchomości (proporcjonalne miesięcznie)
- Składki na ubezpieczenie domu
- Media (prąd, gaz, woda, wywóz śmieci)
- Fundusz utrzymania (bezpieczna zasada – 1% wartości domu rocznie)
- Opłaty członkowskie do TSN (jeśli dotyczy)
To da ci realistyczną figurę. Nie ten, na który według banku możesz sobie pozwolić. I taki, na który naprawdę Cię stać. Jeśli ta liczba wynosi 2000 dolarów, a dom, który kochasz, kosztuje 2500 dolarów miesięcznie, jesteś już zadłużony, zanim w ogóle się tam przeprowadzisz.
Ustal priorytety między rzeczami, których potrzebujesz, a rzeczami, które chcesz
Tutaj trzeba być bezkompromisowym. Masz budżet. Masz listę życzeń. Rzadko kiedy pasują idealnie.
Potrzebujesz:
– Dach, który nie przecieka
– Praca urządzeń hydraulicznych
– Bezpieczna instalacja elektryczna
– Przestrzeń dla Twojej rodziny
Czy chcesz:
– Kuchnia szefa kuchni
– Wykończona piwnica
– Piękny widok
– Garaż na pięć samochodów
Nie możesz dostać tego, czego chcesz, jeśli narusza to Twoje potrzeby. Jeśli Twój budżet jest ograniczony, rezygnujesz z tego, czego chcesz. Być może bierzesz dom z nieszczelnym dachem, ale napraw go sam. Być może wyprowadzasz się z wykończonej piwnicy. Być może wybierasz mniejszy dom z lepszym widokiem.
Co jest dla Ciebie ważniejsze? Metr kwadratowy czy lokalizacja? Blaty granitowe czy niższa miesięczna spłata kredytu hipotecznego?
Jeśli nie stać Cię na wymarzony dom, masz dwie możliwości. Pracuj ciężej. Wydawaj mniej. Albo kup inny dom.
Nie zakochuj się w nieruchomościach, dopóki nie zakochasz się w liczbach. Dom tam będzie. Może nie być pieniędzy.
Bądźmy szczerzy. Kiedy liczy się każdy grosz, trzeba się poświęcić. Być może porzucisz marmurowe blaty na rzecz szafek z litego dębu. Być może zechcesz zadowolić się mniejszym podwórkiem, aby obniżyć miesięczną opłatę. Nie chodzi o akceptację niedociągnięć; chodzi o strategię.
Zanim w ogóle wejdziesz do domu i obejrzysz, jasno określ, co jest dla Ciebie święte.
Lista kontrolna: „konieczne” kontra „pożądane”
Twój budżet jest sztywnym ograniczeniem. A co z Twoimi życzeniami? Są elastyczne.
Spisywać. Podziel go na dwie kolumny.
Wymagane:
* Obszar odpowiedni do wielkości Twojej obecnej rodziny.
* Co najmniej dwie łazienki (do wspólnego użytku).
*Garaż lub przydzielone miejsce parkingowe.
* Bezpieczeństwo w okolicy, w której mieszkasz.
Życzenie:
* Otwarta kuchnia.
* Garderoba.
* Osłonięta (wykończona) piwnica.
* Pokój słoneczny (ogród zimowy).
W tym miejscu większość kupujących popełnia błąd. Zapominają wyjrzeć za drzwi wejściowe.
Dom może być idealny. Kuchnie mogą być niesamowite. Ale jeśli dojazd do pracy zajmuje 90 minut w jedną stronę, nie kupujesz domu. Kupujesz zaburzenie stresowe.
Uwzględnij te czynniki zewnętrzne na swojej liście priorytetów:
* Okręgi szkolne: Nawet jeśli nie masz dzieci, ma to wpływ na wartość odsprzedaży.
* Poziom hałasu: Czy dom znajduje się w strefie lotów samolotów? Blisko autostrady? W pobliżu hałaśliwego baru?
* Bliskość usług: Sklepy spożywcze, szpitale, parki.
Zabieraj tę listę do każdego oglądania. Zabierz ze sobą notatnik. Rób notatki po każdym domu. Po odwiedzeniu czterech domów w jedną niedzielę pamięć będzie mglista. Twoje notatki powiedzą Ci, który dom rzeczywiście się sprawdził, a który wyglądał dobrze w określonym oświetleniu.
7: Poznaj opcje kredytu hipotecznego
Masz listę. Sprawdziłeś domy. Teraz następuje część, która powoduje, że dłonie ludzi się pocą.
Pieniądze.
Kupno domu będzie prawdopodobnie największym zakupem w Twoim życiu. Nie potrzebujesz dyplomu z finansów, ale potrzebujesz planu.
Nie ograniczaj się do jednego pożyczkodawcy.
Duże banki są wygodne. SKOK-i często oferują niższe stawki. Pożyczkodawcy online mogą działać szybciej. Brokerzy kredytów hipotecznych mogą znaleźć dla Ciebie najlepsze warunki.
Uzyskaj wstępną zgodę. Nie kwalifikacja wstępna.
- Wstępna kwalifikacja to przypuszczenie oparte na tym, co im powiesz.
- Wstępne zatwierdzenie to potwierdzone pismo od pożyczkodawcy wskazujące, że jest on skłonny udzielić Ci pożyczki na określoną kwotę.
Ten list jest przepustką do złożenia oferty zakupu. Sprzedawcy traktują to poważnie. To pokazuje, że mówisz poważnie. Oznacza to również, że zostałeś zweryfikowany.
Porównując oferty pożyczek, patrz poza stopę procentową. Proszę zwrócić uwagę na ROCZNĄ STOPĘ PROCENTOWĄ (RRSO). Obejmuje stopę procentową oraz opłaty i inne wydatki. To jest rzeczywisty koszt kredytu.
Bądź przygotowany na zapewnienie:
* Zeznania podatkowe za dwa lata.
* Najnowsze odcinki wypłat (zestawienia wynagrodzeń).
* Wyciągi bankowe.
* Potwierdzenie majątku.
Proces ten może potrwać kilka dni. Rozpocznij to tak wcześnie, jak to możliwe.
Po otrzymaniu listu z prośbą o wstępną zgodę będziesz dokładnie wiedzieć, ile możesz wydać. To zawęzi Twoje poszukiwania. Dzięki temu nie zakochasz się w domu, na który cię nie stać.
Kredyt hipoteczny to po prostu pożyczka. Sam dom pełni funkcję zabezpieczenia. Jeśli przestaniesz płacić, bank zabierze klucze. To prosta transakcja. Masz prawo mieszkać w domu. Bank otrzymuje zabezpieczenie.
Ale nie wszystkie kredyty hipoteczne są sobie równe. Twój wybór zależy od tego, gdzie widzisz siebie za dziesięć lat.
Jeśli planujesz zostać na zawsze, 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma sens. Twoja płatność pozostaje niezmieniona. Przewidywalność wygrywa. Stabilność ma znaczenie.
A co jeśli jest to mieszkanie na start? Być może spodziewasz się dzieci lub planujesz zmianę kariery. Wtedy lepszym rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny o regulowanej stopie procentowej (ARM). Ceny zaczynają się poniżej. Mogą urosnąć później. To jest zakład na rynek i Twoje życie.
Porównaj produkty porównawcze
Nie wybieraj pierwszej oferty. Poszukaj opcji. Banki konkurują. Chcą twojego biznesu. Ale nie powiedzą ci wszystkiego, jeśli nie zapytasz.
Dzwoniąc do wierzycieli, wyrażaj się konkretnie. Złóż wniosek o ten sam rodzaj pożyczki. Ten sam termin. Ta sama kwota zaliczki. Jeśli porównujesz 30-letnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu z pożyczką o zmiennym oprocentowaniu 5/1, nie porównujesz pożyczki porównywalnej. Porównujesz jabłka do pomarańczy. I nie da się określić, która oferta jest bardziej opłacalna.
Zapytaj o:
– Stopy procentowe
– Koszty zamknięcia
– Punkty (rabaty)
– Kary za wcześniejszą spłatę
Zdobądź co najmniej trzy oferty. Zapisz je. Spójrz na całość.
„Znalezienie najlepszych ofert może zaoszczędzić tysiące dolarów przez cały okres trwania pożyczki”.
Nie chodzi o bycie podstępnym. Chodzi o bycie poinformowanym. Rynek porusza się szybko. Stawka się zmienia. Jeden bank może zaoferować niższą stawkę, ale wyższe opłaty. Inny może mieć zerową prowizję, ale wyższą stawkę. Wykonaj obliczenia.
6: Poznaj programy dla osób kupujących dom po raz pierwszy
Jeżeli jest to Twój pierwszy zakup, nie ignoruj programów pomocowych. Istnieją z jakiegoś powodu. Rządy i agencje lokalne chcą, aby posiadanie domu było przystępne cenowo. Oferują dotacje, niskooprocentowane pożyczki i ulgi podatkowe.
Dlaczego te programy istnieją
Stabilność mieszkania ma znaczenie. Społeczności odnoszą korzyści, gdy ludzie są właścicielami swoich domów. Dlatego obniżają barierę wejścia.
Szukaj:
– Pomoc w postaci zaliczki : Dotacje, które nie wymagają zwrotu.
– Pożyczki na koszt zamknięcia : Fundusze na pokrycie prowizji.
– Zachęty podatkowe : Obniżone podatki od nieruchomości dla kupujących po raz pierwszy.
Jak je znaleźć
Zacznij od strony internetowej agencji mieszkaniowej swojego stanu. Poszukaj „programów dla osób kupujących dom po raz pierwszy na rynku [w Twoim stanie]”. Następnie skontaktuj się z lokalnymi organizacjami non-profit. Często są świadomi ukrytych możliwości.
Możesz się zakwalifikować, jeśli:
-Nigdy nie miałeś domu
– Twój dochód jest poniżej pewnego progu
– Planujesz mieszkać w tym domu, który będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania
Nie zakładaj, że jesteś za biedny lub za bogaty. Zasady są bardzo zróżnicowane. Niektóre programy skierowane są do nauczycieli. Inne są dla weteranów. Niektóre z nich przeznaczone są dla obszarów wiejskich.
Haczyk
Programy te często mają swoje własne warunki. Być może będziesz musiał wziąć udział w kursie edukacyjnym dla nabywców domów. To kilka godzin online lub osobiście. Warto. Nauczy Cię również o utrzymaniu domu i budżetowaniu.
Czasami istnieją ograniczenia dochodów. Jeśli zarabiasz za dużo, nie kwalifikujesz się. Jeśli zarabiasz za mało, możesz w ogóle nie kwalifikować się do kredytu hipotecznego. Jest złoty środek.
Połącz z kredytem hipotecznym
5: Uzyskaj wstępną zgodę na pożyczkę
Szum wokół ulg podatkowych dla kupujących po raz pierwszy jest głośny. Przegapiłeś ten moment? Jest w porządku. Korzyści nie zniknęły. Po prostu się zmienili. Banki i agencje rządowe w dalszym ciągu oferują niższe stopy procentowe. Istnieją opcje z niskim wkładem własnym. Programy pomocy w zakresie zaliczek są realne. Wystarczy spełnić wymagania.
Jedno nazwisko wciąż pojawia się w rozmowach na temat przystępnych cenowo kredytów: Federal Housing Administration (FHA). Albo FHA. To jest program federalny. Jest popularna nie bez powodu. Zwykle wymaga mniejszych zaliczek. Często ma bardziej wyrozumiałe podejście do niedoskonałych historii kredytowych. Nie chodzi o perfekcję. Chodzi o dostępność.
Ale zanim zakochasz się w domu, który może nie pasować do Twojego budżetu, wykonaj niezbędną pracę.
Uzyskaj wstępną zgodę.
Istnieje różnica pomiędzy „wstępną kwalifikacją” a „wstępnym zatwierdzeniem”. Kwalifikacja wstępna to przypuszczenie. Opiera się na informacjach podanych przez Ciebie. “Myślę, że zarabiam tyle. Myślę, że mam tyle oszczędności. ” To jest przybliżony szacunek. Dla sprzedawcy to nic nie znaczy. Dla agenta nieruchomości to nic nie znaczy.
Wstępne zatwierdzenie to inna sprawa. To potwierdzone zobowiązanie. Pożyczkodawca sprawdził Twoją historię kredytową. Sprawdził Twoje dochody. Zweryfikował twój majątek. Obliczył wszystkie liczby. Mówi ci: „Tak, pożyczymy ci tę kwotę, pod warunkiem, że nic się nie zmieni”.
Ten dokument jest Twoją przepustką. Dzięki temu z patrzącego staniesz się kupującym.
Oto dlaczego ten krok jest tak ważny dla właściciela domu typu „zrób to sam”, który prawdopodobnie zwraca uwagę na każdą złotówkę:
- Określa Twój przedział cenowy. Wiesz dokładnie, ile możesz pożyczyć. Przestajesz patrzeć na rezydencje z sześcioma sypialniami, kiedy możesz sobie pozwolić na dom, który wymaga trochę pracy, ale jest dobrze zbudowany.
- Przyspiesza to proces. Kiedy składasz ofertę, sprzedawca widzi, że mówisz poważnie. Widzi list. Wie, że pieniądze najprawdopodobniej tam są.
- Wcześnie identyfikuje problemy. Jeśli masz niezbyt idealną historię kredytową lub wysoki stosunek zadłużenia do dochodów, dowiesz się o tym już teraz. Nie po podpisaniu umowy. Nie po tym jak przeprowadziliśmy się z pudłami.
Jak przygotować się do wstępnego zatwierdzenia
Nie czekaj, aż znajdziesz dom, aby rozpocząć ten proces. Zacznij teraz.
Sprawdź swój raport kredytowy. Zamów go na stronie AnnualCreditReport.com. To nic nie kosztuje. Szukaj błędów. Rzuć im wyzwanie. Jeden błąd może kosztować Cię tysiące dolarów odsetek przez cały okres trwania pożyczki.
Zbierz swoje dokumenty. Kredytodawcy potrzebują dowodu. Miej pod ręką te dokumenty:
– Paski wypłat za ostatnie 30 dni.
– Formularze W-2 z ostatnich dwóch lat.
– Federalne zeznania podatkowe za ostatnie dwa lata.
– Wyciągi bankowe za ostatnie dwa do trzech miesięcy.
– Dokument potwierdzający dodatkowe dochody. Nadgodziny? Praca na pół etatu? Udokumentuj to.
Unikaj dużych zakupów. Nie kupuj nowego samochodu. Nie płać za meble w ratach. Nie otwieraj nowych kart kredytowych. Każda kontrola zdolności kredytowej może obniżyć Twój wynik. Każdy nowy dług zmienia Twój stosunek długu do dochodu. Utrzymuj swoje życie finansowe na stałym poziomie.
Zaoszczędź na kosztach zamknięcia. Zaliczka to jedno. Koszty zamknięcia to kolejna sprawa. Zazwyczaj wahają się od 2% do 5% kwoty kredytu. Jeśli kupisz dom za 200 dolarów,
Wstępna akceptacja nie stanowi gwarancji. To obietnica poważnego spojrzenia na swoje finanse. Kredytodawcy dokładnie sprawdzają Twoją zdolność kredytową, zadłużenie i poziom dochodów. Chcą faktów, a nie obietnic. Pomyśl o tym etapie jako o fazie zaręczyn związanej z zakupem domu. Wykazaliście już zaangażowanie, ale jeszcze nie podpisaliście dokumentów.
Ten krok określa Twój budżet. Zapobiega zakochaniu się w domu wymagającym remontu, na który Cię nie stać. Wysyła również wiadomość do sprzedawców, że nie marnujesz ich czasu. Na konkurencyjnym rynku taki sygnał ma ogromne znaczenie.
Znalezienie specjalisty ds. projektów renowacyjnych
Po ustaleniu przedziału cenowego potrzebujesz przewodnika. Nie byle jaki agent nieruchomości. Potrzebujesz kogoś, kto rozumie „szkielet” domu. Większość agentów specjalizuje się w domach gotowych do natychmiastowego zamieszkania. Nie chcą mieć do czynienia z popękanymi fundamentami lub przestarzałą instalacją elektryczną.
Potrzebujesz agenta, który widzi potencjał, a nie tylko problemy. Powinien wiedzieć, na których obszarach obowiązują przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które pozwalają na dobudówkę. Musi zrozumieć koszty prac naprawczych. Jest to wysoce wyspecjalizowana umiejętność.
Dlaczego standardowe środki mogą nie nadawać się do napraw typu „zrób to sam”?
Standardowy agent może pokazać Ci nieskazitelny dom z małą działką. Nie wskaże ścian nośnych w wiktoriańskim domu, które jego zdaniem powinny zostać zburzone. Nie ostrzeże Cię o farbie ołowiowej w domu w stylu rancza z lat 50. XX wieku.
Potrzebujesz partnera, który zna język wykonawców. Ktoś, kto może oszacować koszt nowego dachu przed złożeniem oferty. Zapobiegnie to targowaniu się o dom, który pochłonie Twoje oszczędności, zanim jeszcze kupisz farbę.
Kluczowe pytania, które należy zadać potencjalnemu agentowi nieruchomości
Nie zatrudniaj pierwszej osoby, którą spotkasz z błyszczącym znakiem. Przeprowadź wywiad. Zadawaj konkretne pytania na temat ich doświadczeń ze starszymi domami.
- Czy mają sieć licencjonowanych inspektorów specjalizujących się w problemach strukturalnych?
-Czy mogą podać szacunkowe koszty typowych napraw w okolicy? - Czy współpracowali z kupującymi, którzy planują mieszkać w domu na czas budowy?
- Czy rozumieją lokalne wymagania dotyczące pozwoleń dla kuchni i łazienek?
Jeśli się wahają, odejdź. Potrzebujesz bystrego oka. Ktoś, kto patrzy na łuszczącą się ścianę i widzi raczej świeżą warstwę farby niż zawalenie się konstrukcji.
Sprawdzanie swoich możliwości finansowych
Zanim rozpoczniesz poszukiwania, uporządkuj swoje dokumenty. Pożyczkodawcy zawsze proszą o te same dokumenty. Formularze W-2. Zeznania podatkowe. Wyciągi bankowe. Potwierdzenie majątku.
Przygotowanie tych dokumentów przyspiesza proces. To także pokazuje, że jesteś zorganizowany. Zdezorganizowany kupujący to ryzykowny kupujący. Sprzedawcy o tym wiedzą. Wolą ofertę, która zamyka się szybko i bez problemów.
Przygotowanie to pomaga również uniknąć zmęczenia decyzyjnego w przyszłości. Gdy znajdziesz dom, który ci się podoba, nie będziesz musiał męczyć się ze znalezieniem dokumentów. Będziesz gotowy do zawarcia transakcji.
Równowaga między marzeniami a budżetem
Najtrudniejsza część to pozostać realistą. Być może chcesz kuchnię szefa kuchni. Ale z Twojego pisma przed zatwierdzeniem wynika, że jeszcze Cię na to nie stać. Jeszcze nie. Ewentualnie po remoncie. To jest luka.
Twój agent pomoże Ci to przezwyciężyć. Znajdują domy, których cena opiera się na renowacji, a nie tylko na odsprzedaży. Pokazują nieatrakcyjne domy, które są dobrze zbudowane. Wykonujesz pracę. Zajmują się papierologią.
To jest partnerstwo. Przynosisz swoją ciężką pracę. Wnoszą wiedzę rynkową. Razem unikniecie przepłacania za dom, który stałby się pułapką finansową.
Twój agent jest Twoim strażnikiem. Właściwy profesjonalista sprawi, że zakup pierwszego domu na polu minowym stanie się przejrzystym planem działania. Chcesz kogoś, kto nie tylko przeforsuje umowę, ale także udzieli ci szczerych odpowiedzi, gdy poczujesz się zdezorientowany.
Zacznij od własnego kręgu znajomych. Zapytaj znajomych i rodzinę mieszkających w okolicy, z jakich środków korzystali. Osobiste rekomendacje zawsze przewyższają zimne rozmowy. Przeprowadzasz się do nowego miasta? To bardziej skomplikowane. Jeśli przeprowadzasz się do pracy, sprawdź, czy firma zapewnia pakiet relokacyjny lub listę rekomendowanych wykonawców. Często mają już sprawdzone kontakty gotowe do współpracy.
Nie wszyscy agenci są tacy sami. Wiele z nich specjalizuje się w wąskich niszach. Niektórzy sprzedają tylko mieszkania własnościowe w centrum miasta. Inni pracują wyłącznie z domami rodzinnymi na przedmieściach. Trzeba uczyć się na ich doświadczeniach. Zapytaj, ile domów sprzedali w określonym docelowym kodzie pocztowym. Sprawdź ich certyfikaty.
Czy warto zatrudnić pośrednika w obrocie nieruchomościami? Technicznie rzecz biorąc, każdy licencjonowany profesjonalista jest agentem nieruchomości. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to agent będący członkiem Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR). Członkostwo oznacza, że podpisał rygorystyczny kodeks etyczny. Nie jest to wymóg prawny, ale dodaje warstwę odpowiedzialności. Kupujący po raz pierwszy warto zapytać o tę ochronę.
3: Zrozum proces składania ofert
Kiedy już znajdziesz odpowiedni dom, nie możesz po prostu wejść i wypisać czeku. Proces ofertowy to miejsce prawdziwych negocjacji i to właśnie w nim większość kupujących po raz pierwszy popełnia błędy.
Zaczniesz od umowy zakupu. To nie jest transakcja na uścisk dłoni. Jest to prawnie wiążąca umowa. Twój agent go sporządzi, ale musisz zrozumieć jego elementy.
Cena i warunki
Podana cena jest jedynie wskazówką. Oferujesz swoją cenę. Może ona być wyższa, równa lub niższa od wnioskowanej kwoty. Twój agent przeprowadzi porównawczą analizę rynku (CMA), aby sprawdzić, za ile ostatnio sprzedano podobne domy. Te dane uzasadnią Twoją figurę.
Warunki (ewentualne)
To jest Twoje „wyjście” z umowy. Bez warunków pozostajesz zobowiązany do zakupu domu bez względu na okoliczności.
- Klauzula inspekcji: Daje możliwość zatrudnienia profesjonalnego inspektora. Jeśli fundament jest pęknięty lub dach jest w złym stanie, możesz wycofać się z umowy lub zażądać naprawy. Nigdy nie odmawiaj tego warunku, chyba że jesteś doświadczonym inwestorem i dysponujesz dużą rezerwą pieniędzy na remonty.
- Klauzula wyceny: Kredytodawcy wymagają wyceny, aby upewnić się, że wartość domu odpowiada kwocie pożyczki. Jeśli rzeczoznawca stwierdzi, że dom jest wart mniej niż cena wywoławcza, bank nie udostępni pełnej kwoty. Warunek ten chroni Cię przed nadpłatą.
- Warunki finansowania: Jeśli Twoja pożyczka nie zostanie zatwierdzona z przyczyn od Ciebie niezależnych, możesz odstąpić od umowy.
Depozyt (zarobione pieniądze)
Są to pieniądze wniesione jako wartość firmy. Wpłacasz je na konto osoby trzeciej (rachunek depozytowy) po zaakceptowaniu oferty. To pokazuje sprzedawcy, że mówisz poważnie. Zwykle jest to 1–3% ceny zakupu. Jeśli wycofasz się z transakcji bez ważnego powodu (na przykład z powodu niespełnienia warunków), sprzedawca bierze te pieniądze. Jeśli transakcja zostanie zamknięta, pokryją oni zaliczkę lub koszty zamknięcia.
Data zamknięcia transakcji
To dzień przekazania ostatnich środków i odbioru kluczy. Zwykle jest to 30-45 dni od dnia przyjęcia oferty.
Złożyłeś propozycję. Być może odpowiedzą kontrofertą. Być może to zaakceptują. Ale zegar już tyka.
Nie podpisuj umowy, dopóki nie dowiesz się, co kryje się za płytą gipsowo-kartonową. Inspekcja domu to Twoje ubezpieczenie. To nie jest formalność. Jest to kryminalistyczna inspekcja przestrzeni życiowej innej osoby.
Dlaczego inspekcja domu jest ważna dla Twojego portfela
Może ci się wydawać, że płacisz za spokój ducha. Tak naprawdę płacisz za dźwignię finansową.
Kiedy kupujesz dom do remontu lub przestarzały parterowy dom na przedmieściach, wygląd zewnętrzny jest mylący. Farba jest świeża. Dywany są nowe. Ale „kości”? Mówią prawdę.
Licencjonowany inspektor dokona przeglądu dachu, fundamentów, panelu elektrycznego i instalacji wodno-kanalizacyjnej. Szuka pęknięć konstrukcyjnych. Śledzi okablowanie w starym stylu (pokrętło i rurka). Bada przestrzeń pełzającą pod kątem czarnej pleśni.
Dlaczego jest to ważne dla Twojego portfela?
Ponieważ gdy inspektor znajdzie wadliwy system HVAC lub pękniętą płytę fundamentową, nie chodzi tylko o rachunek za naprawę. Jest to powód do ponownego rozważenia warunków umowy.
Możesz ubiegać się o pożyczkę (odszkodowanie). Możesz poprosić o obniżenie ceny. Możesz też odmówić zawarcia umowy.
Jakich usług inspekcji domów naprawdę potrzebujesz?
Nie wszystkie kontrole są takie same. Standardowa ogólna inspekcja domu obejmuje podstawy. To jest kontrola wizualna. Nie jest to inwazyjne. Nie jest to wyczerpujące.
Ale jeśli jesteś w starszej okolicy, w strefie powodziowej lub dom jest podpiwniczony, będziesz potrzebować więcej.
Rozważ te dodatkowe usługi:
- Test radonu: Bezwonny. Bezbarwny. Śmiertelnie. Jeśli znajdujesz się w obszarze wysokiego ryzyka, jest to koniecznością.
- Inspekcja termitów i szkodników: Owady leśne szybko niszczą kapitał.
- Kontrola pleśni: Jeśli w Twoim domu śmierdzi mokrym psem, przyjrzyj się bliżej. Pleśń można ukryć za ścianami.
- Sprawdzanie rury kanalizacyjnej kamerą: Kamera schodzi do magistrali. Zobaczysz, czy rury nie zostały zmiażdżone przez korzenie drzew. Wymiana sieci kanalizacyjnej kosztuje tysiące dolarów. Naprawa przed sfinalizowaniem transakcji kosztuje zero.
Jak przygotować się do egzaminu
Bądź obecny.
Nie pozwól inspektorowi pracować w ciszy. Podążaj za nim. Zadawaj pytania.
„Czy to normalne zużycie?”
„Czy jest to poważny problem strukturalny?”
„Ile będzie kosztować naprawa?”
Eksplorujesz dom. Budujesz swoją mentalną mapę miejsc, w których mogą pojawić się problemy z naprawą w przyszłości.
Weź notatnik. Rób zdjęcia. Jeśli inspektor zauważy plamę wody na suficie, zrób jej zdjęcie. Wprowadź datę. Określ lokalizację.
Dokumentacja ta będzie Twoją dźwignią na etapie negocjacji dotyczących naprawy.
Przy stole negocjacyjnym
Raport zostaje zwrócony. Zwykle zajmuje od 20 do 40 stron. Jest pełno czerwonych flag.
Nie panikować.
Większość problemów jest niewielka. Luźna poręcz. Brak wyłącznika różnicowoprądowego (GFCI). Są to tanie rozwiązania.
Ale poważne problemy? Tutaj zaczyna się prawdziwa gra.
Masz trzy ruchy:
- Poproś o naprawę: Poproś sprzedawcę o naprawę. Otrzymaj czek. Sprawdź jakość pracy.
- Poproś o kredyt: Poproś o zniżkę na koszty zamknięcia. Masz rację
### Ukryta zgnilizna i pułapka papierowa
To miękkie jabłko to nie tylko zła przekąska. To metafora rozkładu strukturalnego czającego się za płytą gipsowo-kartonową. Kupujesz dom. Wyobraź sobie huśtawkę na werandzie. Następnie otwierasz ścianę i odkrywasz zgniliznę. Inspekcja domu zapobiega takiej niespodziance. Podnosi zasłonę na to, czego nie można zobaczyć gołym okiem przed podpisaniem aktów własności. Jeśli inspektor znajdzie pęknięcie w fundamencie lub wadliwe okablowanie elektryczne, będziesz zadowolony, że zapłaciłeś tę kwotę. Jeśli dom jest mocny, będziesz spać spokojniej.
Wybór inspektora jest trudniejszy niż się wydaje. Prawo stanowe to bałagan. Niektóre stany wymagają licencji. W innych wystarczy sprawdzenie przeszłości. W innych nie ma żadnych zasad. Nie zgaduj. Sprawdzać. Poszukaj członków Amerykańskiego Stowarzyszenia Inspektorów ds. Domów (ASHI) lub Krajowego Stowarzyszenia Inspektorów ds. Domów (NAHI). Grupy te przestrzegają kodeksów etycznych. Żądają przestrzegania standardów. Wyeliminowali amatorów.
### Drobny druk, którego nie możesz pominąć
Większość kupujących przegląda umowę o inspekcję. Duży błąd. Protokół z inspekcji nie stanowi gwarancji. To jest migawka chwili. Inspektor widzi to, co jest dostępne i widoczne. Jeżeli ze względu na śnieg lub przepisy BHP nie będzie można dostać się na dach, nie wejdzie tam. Jeśli inspektor niczego nie zauważył, nie przeoczył tego. Po prostu nie mógł tam dotrzeć.
Musisz wiedzieć dokładnie, co obejmuje umowa. Czy obejmuje system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC)? Hydraulik? Panel elektryczny? Niektóre umowy wymieniają wszystkie systemy. W niektórych – tylko projekt. Upewnij się, że zakres prac jest jasno określony. Płacisz, żeby zobaczyć. Płacisz za spokój ducha. Nie pozwól, aby niejasne klauzule ograniczały Twój zasięg.
### Narzędzia rzemieślnicze
Co dokładnie inspektor wnosi do Twojego domu? To nie tylko latarka i notatnik. Profesjonalni inspektorzy korzystają z mierników wilgotności. Sprawdzają ukryte uszkodzenia spowodowane wodą za płytkami. Używają kamer termowizyjnych. Pokazują zmiany temperatury. Zimne miejsce na ścianie może wskazywać na nieszczelność. Gorący punkt może wskazywać na problem elektryczny.
Zabierają ze sobą drabiny. Biorą śrubokręty. Stukają w płytki, aby usłyszeć pusty dźwięk łuszczącej się zaprawy. Słyszą ryk pieca. Patrzą, jak zamykają się drzwi. Drzwi, które trzymają się latem, ale nie zimą, oznaczają osiedlenie się. Drzwi, które trzymają się przez cały rok, mogą być wadą ościeżnicy. Każde narzędzie jest narzędziem diagnostycznym. Każda obserwacja to dane.
### Dlaczego Twoja obecność jest ważna
Nie pozwól inspektorowi pracować samotnie. Idź z nim. Zadawaj pytania. Wskaż miejsca, które Cię niepokoją. Znasz ten dom. We wtorek ubiegłego tygodnia zauważyłeś dziwny hałas na strychu. Widziałeś miejsce w rogu piwnicy. Opowiedz nam o tym.
Poproś, aby wyjaśnili, co widzą. Jeśli wskazują na pęknięcie w fundamencie, zapytaj, czy jest ono strukturalne, czy kosmetyczne. Jeśli testują gniazdka, zapytaj, dlaczego jeden nie działa. To jest twoja edukacja. Badasz swoją nową inwestycję. Tworzysz własną bazę wiedzy. Nie tylko kupujesz dom. Kupujesz system. I musisz zrozumieć, jak działa ten system.
Ostatni etap: przygotowanie do zamknięcia transakcji
Już tylko kilka kroków dzieli Cię od mety. Jeszcze kilka podpisów i klucze będą w Twoich rękach. Łatwo jest wpaść w przypływ adrenaliny, ale ważne jest, aby zachować spokój. Przed ostatecznym terminem poproś swojego agenta nieruchomości lub brokera kredytów hipotecznych o przybliżone kopie wszystkich dokumentów.
Ten prosty krok rozwiązuje dwa problemy. Łagodzi stres emocjonalny i daje czas na faktyczne przeczytanie tego, co podpisujesz.
Zachęcamy do zadawania pytań. Jeśli jakikolwiek element stanowi problem, skontaktuj się z zespołem technicznym. Poproś o wyjaśnienie. Liczby w formularzach mogą być szczególnie ryzykowne. Jedno błędne naciśnięcie klawisza może kosztować Cię później tysiące dolarów. Sprawdź każdą wartość dwa razy.
Niektórzy kupujący zatrudniają prawnika ds. nieruchomości, który poprowadzi ich przez proces zamknięcia. Dzięki temu terminy prawne zostaną przetłumaczone na zrozumiały język. Inni zabierają ze sobą rodzica lub przyjaciela, który już kupił dom. Służą jako „druga para oczu”.
Kupno domu to ogromny krok. Ale jeśli przeprowadzisz dokładne badania i otoczysz się właściwymi ekspertami, strach ustąpi. Będziesz mógł stanąć w swoim nowym salonie i szczerze powiedzieć: „W domu, słodkim domu”.
