Tetangga berisik di lantai atas? Muak tinggal di ruang bawah tanah ibu dan ayah? Atau sekedar ingin ambil bagian dalam American Dream? Apa pun alasan Anda menginginkan rumah sendiri, mengambil lompatan bisa menjadi hal yang menyenangkan sekaligus menakutkan. Namun, menurut survei National Association of Realtors, Anda tidak sendirian; jumlah pembeli rumah pertama kali adalah sekitar 47 persen dari seluruh penjualan rumah pada tahun 2009.
Meskipun pikiran tentang pagar kayu putih dan meja granit mungkin menari-nari di kepala Anda, Anda tidak ingin terbawa oleh mimpi dan dibiarkan memegang tagihan yang serius. Ini mungkin salah satu pembelian terbesar yang pernah Anda lakukan, jadi daripada melakukan pembelian impulsif (seperti celana jins desainer yang baru saja Anda beli), bekali diri Anda dengan riset dan beberapa penasihat kualitas. Ini bisa menjadi perbedaan antara bertahun-tahun mencintai rumah yang Anda tinggali versus bertanya-tanya berapa lama lagi Anda bisa mencari rumah berikutnya.
Lihatlah 10 tips ini untuk membantu Anda memulai menuju kebahagiaan real estat.
Mengapa menghadiri seminar pembeli rumah pertama kali sangatlah penting
Anda mungkin berpikir Anda tahu cara membeli rumah. Anda telah menonton filmnya. Anda telah memilih favorit Anda di HGTV. Namun real estat adalah pasar yang kompleks dengan jebakan tersembunyi, struktur pembiayaan spesifik, dan kendala hukum yang tidak muncul dalam drama fiksi.
Menghadiri seminar pembeli rumah pertama kali adalah salah satu langkah paling praktis yang dapat Anda ambil bahkan sebelum Anda mulai melihat daftar Zillow. Sesi ini biasanya ditawarkan oleh otoritas perumahan setempat, organisasi nirlaba, atau sekolah real estate. Mereka memecah seluruh proses menjadi bagian-bagian yang dapat dicerna.
Inilah mengapa Anda harus datang sendiri:
- Klarifikasi opsi pembiayaan. Pinjaman untuk pembeli pertama sering kali dilengkapi dengan program bantuan uang muka, suku bunga yang lebih rendah, atau persyaratan khusus yang tidak Anda ketahui sebelumnya.
- Pahami timeline-nya. Membeli rumah bukanlah proyek akhir pekan. Ini melibatkan inspeksi, penilaian, pencarian judul, dan prosedur penutupan. Sebuah seminar memetakan garis waktu ini sehingga Anda tidak dibutakan oleh penundaan.
- Identifikasi biaya tersembunyi. Di luar harga pembelian, ada biaya penutupan, biaya pemindahan, perbaikan segera, dan pemeliharaan berkelanjutan. Seminar sering kali memberikan daftar periksa untuk item anggaran tersembunyi ini.
- Temui pakar lokal. Anda dapat terhubung dengan pemberi pinjaman, agen real estat, dan inspektur yang beroperasi di wilayah spesifik Anda. Ini adalah kesempatan Anda untuk menemui profesional sebelum Anda menandatangani kontrak apa pun.
“Ini bisa menjadi perbedaan antara bertahun-tahun mencintai rumah yang Anda tinggali dan bertanya-tanya berapa lama lagi Anda bisa mencari rumah berikutnya.”
Jangan melewatkan langkah ini karena Anda merasa terlalu sibuk atau karena Anda hanya memercayai naluri Anda. Naluri Anda tidak akan menjelaskan perbedaan antara hipotek dengan suku bunga tetap dan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan. Perut Anda tidak akan melihat kerusakan struktural pada fondasi selama penelusuran.
Temukan seminar di daerah Anda. Daftar. Buat catatan. Ajukan pertanyaan bodoh. Orang-orang yang menjalankan sesi ini mengharapkannya. Dan jawabannya akan menghemat ribuan dolar.
Mulai dari sana. Sebelum Anda jatuh cinta dengan kitchen island yang tidak sesuai budget Anda. Sebelum Anda menandatangani pengungkapan yang membuat Anda bertanggung jawab atas masalah jamur yang sudah ada sebelumnya. Pergi ke seminarnya.
### Ketahui Berapa Banyak yang Anda Mampu
Membeli rumah sama seperti belajar mengemudi. Anda tidak akan terjebak kemacetan tanpa mempelajari peraturannya. Logika yang sama berlaku untuk pembelian pertama Anda. Satu keputusan buruk dapat membuat Anda terjebak dengan hipotek yang tidak dapat Anda tangani selama beberapa dekade.
Mengapa menebak? Ada sumber daya yang mengajari Anda seluk beluknya sebelum Anda menandatangani apa pun.
Ada seminar pembeli rumah pertama kali. Mereka ditawarkan oleh departemen perumahan kota dan kelompok nirlaba. Kontennya mencakup lebih dari sekedar pembelian. Anda belajar cara berbelanja properti yang tepat. Anda belajar bagaimana mendapatkan pembiayaan. Anda bahkan mendapatkan tips perawatan setelah kunci ada di tangan.
Banyak dari sesi pendidikan ini sepenuhnya gratis.
Ini adalah kesempatan Anda untuk menjadi yang terdepan. Anda tidak harus bergantung pada teman atau nasihat umum. Anda mendapatkan pengetahuan yang terstruktur dan praktis. Ini menghemat uang. Ini menghemat stres.
Tujuannya sederhana. Berhentilah melihat label harga. Mulailah melihat total biaya kepemilikan.
Hitung Anggaran Anda yang Sebenarnya
Keterjangkauan bukan hanya tentang pembayaran hipotek bulanan. Ini tentang biaya tersembunyi. Inilah yang perlu Anda perhitungkan:
- Pajak properti: Pajak ini sangat bervariasi berdasarkan lokasi.
- Asuransi pemilik rumah: Jangan lewatkan ini. Ini tidak bisa dinegosiasikan.
- Dana pemeliharaan: Sisihkan 1% hingga 3% dari nilai rumah setiap tahunnya.
- Utilitas: Rumah yang lebih tua sering kali memerlukan biaya pemanasan dan pendinginan yang lebih mahal.
- Biaya HOA: Jika berlaku, biaya ini akan bertambah dengan cepat.
Rasio Hutang terhadap Pendapatan
Pemberi pinjaman memperhatikan satu angka dengan cermat. Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) Anda. Ini adalah total pembayaran utang bulanan Anda dibagi dengan pendapatan kotor bulanan Anda.
Sebagian besar pinjaman konvensional memerlukan DTI sebesar 43% atau lebih rendah. Beberapa pinjaman yang didukung pemerintah mengizinkan hingga 50%. Jaga rasio Anda tetap rendah. Ini memberi Anda kekuatan negosiasi. Ini juga melindungi Anda dari melakukan peregangan berlebihan.
Aturan 28/36
Pedoman umum untuk pembeli pertama kali adalah aturan 28/36.
- Habiskan tidak lebih dari 28% pendapatan kotor Anda untuk biaya perumahan.
- Belanjakan tidak lebih dari 36% pendapatan kotor Anda untuk total hutang.
Aturan ini adalah sebuah titik awal. Bukan hukum. Tapi ini membantu Anda melihat tanda bahaya lebih awal.
Tabungan Darurat
Sebelum Anda membeli, buatlah jaring pengaman. Para ahli merekomendasikan penghematan pengeluaran selama tiga hingga enam bulan. Ini mencakup kehilangan pekerjaan atau perbaikan besar. Jangan habiskan tabungan Anda untuk menutup rumah. Tinggalkan sejumlah uang tunai di atas meja.
Pra-Persetujuan vs. Pra-Kualifikasi
Ketahui perbedaannya.
- Prakualifikasi adalah perkiraan kasar. Anda memberi tahu pemberi pinjaman nomor Anda. Mereka memberi Anda gambaran kasarnya.
- Persetujuan awal itu serius. Anda memberikan dokumen. Pemberi pinjaman memverifikasi pendapatan dan kredit Anda. Anda mendapatkan komitmen bersyarat untuk jumlah pinjaman tertentu.
Berbelanjalah. Dapatkan persetujuan awal dari beberapa pemberi pinjaman. Tarif berubah. Ketentuan berubah. Selisih setengah persen dapat menghemat ribuan dolar selama masa pinjaman.
Biaya Pembelian yang Tersembunyi
Harga listing hanyalah biaya masuk. Biaya penutupan biasanya berkisar antara 2% dan 5% dari jumlah pinjaman. Ini termasuk biaya penilaian, asuransi kepemilikan,
Anda lihat rumah dengan lima kamar tidur, tiga setengah kamar mandi di atas bukit itu? Itu menawan. Ia memiliki pesona yang luar biasa. Namun jika Anda belum menghitungnya, rumah impian itu adalah jebakan. Anda pikir Anda bertanggung jawab dengan menyimpan uang tunai untuk keadaan darurat. Itu bagus. Tapi bantal tidak membayar hipotek.
Duduk. Buka laporan bank Anda. Lihatlah tiga bulan terakhir. Abaikan sewa atau pembayaran hipotek saat ini. Itu adalah biaya hangus. Lihatlah pendarahannya. Kopinya habis. Pembersihan kering. Belanja online impulsif. Apa yang tersisa setelah Anda mengurangi semua itu dari penghasilan Anda? Angka itu adalah anggaran perumahan Anda yang sebenarnya.
Dan di sinilah kebanyakan orang membohongi diri mereka sendiri. Mereka menghitung pembayaran hipotek dan berhenti di situ. Mereka melupakan biaya kepemilikan yang tersembunyi. Asuransi naik. Pajak naik. Tagihan utilitas Anda berlipat ganda karena Anda sekarang memanaskan atau mendinginkan 4.000 kaki persegi, bukan 1.200 kaki persegi. Pemanas airnya rusak. Anda membutuhkan tukang ledeng.
Jika perhitungannya tidak berhasil, Anda harus mengubah hidup Anda. Atau Anda harus pindah rumah.
Cara menghitung pengeluaran rumah bulanan Anda yang sebenarnya
Orang sering bertanya bagaimana cara menghitung biaya kepemilikan rumah bulanan yang sebenarnya karena mereka menganggap itu hanya pokok dan bunganya saja. Bukan itu. Anda perlu menambahkan:
- Pajak properti (prorata bulanan)
- Premi asuransi pemilik rumah
- Utilitas (listrik, gas, air, sampah)
- Dana pemeliharaan (1% dari nilai rumah per tahun adalah aturan praktis yang aman)
- Biaya HOA (jika berlaku)
Ini memberi Anda angka yang realistis. Bukan apa yang bank katakan Anda mampu bayar. Apa yang mampu Anda beli. Jika angkanya $2.000 dan rumah yang Anda inginkan berharga $2.500 per bulan, Anda sudah berada di bawah air bahkan sebelum Anda pindah.
Prioritaskan kebutuhan dan keinginan Anda
Di sinilah Anda menjadi brutal. Anda punya anggaran. Anda memiliki daftar keinginan. Mereka jarang tumpang tindih dengan sempurna.
Anda membutuhkan:
– Atap yang tidak bocor
– Pipa yang berfungsi
– Sistem kelistrikan yang aman
– Ruang untuk keluarga Anda
Anda ingin:
– Dapur koki
– Ruang bawah tanah yang sudah jadi
– Pemandangan
– Garasi lima mobil
Anda tidak dapat memperoleh keinginan jika keinginan itu melanggar kebutuhan. Jika anggaran terbatas, Anda mengurangi kebutuhan. Mungkin Anda mengambil rumah yang atapnya bocor tapi memperbaikinya sendiri. Mungkin Anda melewatkan ruang bawah tanah yang sudah selesai. Mungkin Anda memilih rumah yang lebih kecil dengan pemandangan yang lebih bagus.
Mana yang lebih penting bagi Anda? Luas persegi atau lokasinya? Meja granit atau pembayaran hipotek yang lebih rendah?
Jika Anda tidak mampu membeli rumah yang Anda inginkan, Anda punya dua pilihan. Bekerja lebih keras. Habiskan lebih sedikit. Atau beli rumah lain.
Jangan jatuh cinta pada suatu properti sebelum Anda jatuh cinta pada angka-angkanya. Rumah itu akan ada di sana. Uangnya tidak akan ada.
Jujur saja. Ketika setiap dolar berarti, Anda harus melakukan trade-off. Mungkin Anda melewatkan meja marmer untuk lemari kayu ek padat. Mungkin Anda memiliki halaman yang lebih kecil untuk menjaga pembayaran bulanan tetap terkendali. Ini bukan tentang penyelesaian; ini tentang strategi.
Bahkan sebelum Anda melangkah ke pertunjukan, jelaskan apa yang tidak bisa dinegosiasikan.
Daftar Periksa Kebutuhan vs. Keinginan
Anggaran Anda adalah garis keras. Tapi keinginanmu? Itu cair.
Buatlah daftar. Bagilah menjadi dua kolom.
Harus dimiliki:
* Rekaman persegi yang sesuai dengan ukuran keluarga Anda saat ini.
* Setidaknya dua kamar mandi (untuk rumah tangga bersama).
* Garasi atau tempat parkir khusus.
* Keamanan di lingkungan sekitar.
Bagus untuk dimiliki:
* Dapur berkonsep terbuka.
* Lemari pakaian.
* Ruang bawah tanah yang sudah jadi.
* Ruang berjemur.
Di sinilah sebagian besar pembeli tersandung. Mereka lupa melihat ke luar pintu depan.
Rumah itu mungkin sempurna. Dapurnya mungkin menakjubkan. Namun jika perjalanan ke tempat kerja Anda sembilan puluh menit sekali jalan, Anda tidak membeli rumah. Anda mengalami gangguan stres.
Sertakan faktor eksternal berikut dalam daftar prioritas Anda:
* Distrik sekolah: Meskipun Anda tidak memiliki anak, hal ini berdampak pada nilai jual kembali.
* Tingkat kebisingan: Apakah rumah dekat jalur penerbangan? Jalan raya? Bar yang berisik?
* Dekat dengan layanan: Toko kelontong, rumah sakit, taman.
Bawa daftar ini ke setiap pertunjukan. Bawalah buku catatan. Tuliskan catatan setelah setiap rumah. Setelah mengunjungi empat rumah dalam satu hari Minggu, ingatan Anda akan kabur. Catatan Anda akan memberi tahu Anda rumah mana yang benar-benar berfungsi dan mana yang tampak bagus jika terkena cahaya.
7: Jelajahi Opsi Hipotek
Anda memiliki daftar Anda. Anda telah melihat rumahnya. Kini sampai pada bagian yang membuat orang berkeringat.
Uang.
Membeli rumah mungkin merupakan pembelian terbesar dalam hidup Anda. Anda tidak memerlukan gelar keuangan, tetapi Anda memerlukan rencana.
Jangan hanya melihat satu pemberi pinjaman.
Bank-bank besar itu nyaman. Serikat kredit seringkali memiliki tarif yang lebih rendah. Pemberi pinjaman online bisa lebih cepat. Pialang hipotek dapat berbelanja untuk Anda.
Dapatkan persetujuan sebelumnya. Tidak pra-kualifikasi.
- Pra-kualifikasi adalah tebakan berdasarkan apa yang Anda sampaikan kepada mereka.
- Persetujuan awal adalah surat terverifikasi dari pemberi pinjaman yang menyatakan bahwa mereka akan meminjamkan Anda sejumlah tertentu.
Surat ini adalah tiket Anda untuk mengajukan penawaran. Penjual menganggapnya serius. Ini menunjukkan bahwa Anda serius. Ini juga menunjukkan bahwa Anda telah diperiksa.
Saat Anda membandingkan penawaran pinjaman, lihat lebih dari sekadar tingkat bunga. Lihat APR (Tingkat Persentase Tahunan). Ini termasuk tingkat bunga ditambah biaya dan biaya lainnya. Ini adalah harga sebenarnya dari pinjaman tersebut.
Bersiaplah untuk menunjukkan:
* SPT dua tahun.
* Potongan pembayaran terbaru.
* Laporan bank.
* Bukti aset.
Prosesnya bisa memakan waktu beberapa hari. Lakukan lebih awal.
Setelah Anda mendapatkan surat persetujuan awal, Anda tahu persis apa yang bisa Anda belanjakan. Ini mempersempit pencarian Anda. Ini menghentikan Anda untuk jatuh cinta dengan rumah yang tidak mampu Anda beli
Hipotek hanyalah pinjaman. Rumah itu sendiri adalah jaminannya. Jika Anda berhenti membayar, bank akan mengambil kuncinya. Ini adalah perdagangan yang sederhana. Anda bisa tinggal di sana. Mereka mendapatkan keamanan.
Namun tidak semua hipotek diciptakan sama. Pilihan Anda bergantung pada posisi Anda dalam sepuluh tahun ke depan.
Jika Anda berencana untuk tetap tinggal selamanya, hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun masuk akal. Pembayaran Anda tetap sama. Prediktabilitas menang. Stabilitas itu penting.
Tapi bagaimana jika ini adalah rumah permulaan? Mungkin Anda sedang menunggu anak-anak. Atau perubahan karier. Maka hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) mungkin lebih cocok. Tarif mulai lebih rendah. Mereka bisa bangkit nanti. Ini adalah pertaruhan pasar dan hidup Anda.
Bandingkan Apel dengan Apel
Jangan hanya memilih tawaran pertama. Berbelanjalah. Bank bersaing. Mereka menginginkan bisnis Anda. Namun mereka tidak akan memberi tahu Anda segalanya kecuali Anda memintanya.
Saat Anda menelepon pemberi pinjaman, jelaskan secara spesifik. Mintalah jenis pinjaman yang sama. Istilah yang sama. Jumlah uang muka yang sama. Jika Anda membandingkan 30 tahun yang diperbaiki dengan 5/1 ARM, Anda tidak membandingkan apel dengan apel. Anda membandingkan apel dengan jeruk. Dan Anda tidak bisa membedakan kesepakatan mana yang lebih baik.
Tanyakan tentang:
– Suku bunga
– Biaya penutupan
– Poin
– Denda pembayaran di muka
Dapatkan minimal tiga kutipan. Tuliskan. Lihatlah intinya.
“Berbelanja dapat menghemat ribuan dolar selama masa pinjaman.”
Ini bukan tentang menjadi rumit. Ini tentang mendapatkan informasi. Pasar bergerak cepat. Pergeseran tarif. Satu bank mungkin menawarkan suku bunga yang lebih rendah tetapi biaya yang lebih tinggi. Yang lain mungkin tidak mengenakan biaya tetapi tarifnya lebih tinggi. Lakukan perhitungan.
6: Lihatlah Program Pembeli Rumah Pertama Kali
Jika ini adalah pembelian pertama Anda, jangan abaikan program bantuan. Mereka ada karena suatu alasan. Pemerintah dan lembaga lokal ingin kepemilikan rumah dapat diakses. Mereka menawarkan hibah, pinjaman berbunga rendah, dan kredit pajak.
Mengapa Program Ini Ada
Stabilitas perumahan penting. Masyarakat mendapat manfaat ketika masyarakat memiliki rumahnya. Jadi mereka menurunkan hambatan masuk.
Carilah:
– Bantuan uang muka : Hibah yang tidak perlu dilunasi.
– Kredit biaya penutupan : Dana yang menutupi biaya.
– Pembebasan pajak : Pajak properti yang lebih rendah untuk pembeli pertama kali.
Cara Menemukannya
Mulailah dengan situs web agen perumahan negara bagian Anda. Telusuri “program pembeli rumah pertama kali [negara bagian Anda]”. Kemudian tanyakan kepada organisasi nirlaba lokal. Mereka sering kali mengetahui tentang permata tersembunyi.
Anda mungkin memenuhi syarat jika:
– Kamu belum pernah memiliki rumah
– Penghasilan Anda di bawah ambang batas tertentu
– Anda berencana untuk tinggal di rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda
Jangan berasumsi Anda terlalu miskin atau terlalu kaya. Pedomannya sangat bervariasi. Beberapa program menargetkan guru. Yang lain menargetkan para veteran. Beberapa untuk daerah pedesaan.
Tangkapan
Program-program ini sering kali dilengkapi dengan string. Anda mungkin perlu menyelesaikan kursus pendidikan pembeli rumah. Itu berarti beberapa jam online atau tatap muka. Sepadan. Ini juga mengajarkan Anda tentang pemeliharaan dan penganggaran.
Terkadang ada batasan pendapatan. Jika Anda menghasilkan terlalu banyak, Anda keluar. Jika penghasilan Anda terlalu sedikit, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek sama sekali. Ada titik manisnya.
Gabungkan dengan Hipotek Anda
5: Dapatkan persetujuan awal untuk Pinjaman
Kebisingan seputar kredit pajak untuk pembeli pertama kali sangat keras. Melewatkan jendela itu? Bagus. Keuntungannya belum hilang. Mereka baru saja bergeser. Bank dan badan pemerintah masih menawarkan suku bunga yang lebih rendah. Ada opsi pembayaran uang muka rendah. Program bantuan uang muka memang nyata. Anda hanya perlu memenuhi syarat.
Satu nama terus muncul dalam perbincangan mengenai pinjaman yang dapat diakses: Administrasi Perumahan Federal. Atau FHA. Ini adalah program federal. Ini populer karena suatu alasan. Biasanya meminta uang muka yang lebih kecil. Seringkali lebih memaafkan nilai kredit yang tidak sempurna. Ini bukan tentang kesempurnaan. Ini tentang aksesibilitas.
Namun sebelum Anda jatuh cinta dengan rumah yang mungkin tidak sesuai anggaran Anda, lakukanlah pekerjaan itu.
Dapatkan persetujuan awal.
Ada perbedaan antara menjadi “pra-kualifikasi” dan “persetujuan awal”. Pra-kualifikasi hanyalah sebuah tebakan. Hal ini didasarkan pada data yang dilaporkan sendiri. “Saya rasa saya menghasilkan sebanyak ini. Saya rasa saya mempunyai tabungan sebanyak ini.” Ini adalah perkiraan yang longgar. Itu tidak ada artinya bagi penjual. Itu tidak ada artinya bagi agen real estat.
Persetujuan awal berbeda. Ini adalah komitmen yang terverifikasi. Pemberi pinjaman telah melihat laporan kredit Anda. Mereka telah memeriksa penghasilan Anda. Mereka telah memverifikasi aset Anda. Mereka telah menghitung angkanya. Mereka memberi tahu Anda, “Ya, kami akan meminjamkan Anda sejumlah ini, asalkan tidak ada perubahan.”
Dokumen ini adalah tiket Anda. Ini mengubah Anda dari browser menjadi pembeli.
Inilah mengapa langkah ini penting bagi pemilik rumah yang sadar akan DIY yang kemungkinan besar memperhatikan setiap dolar:
- Ini menentukan kisaran harga Anda. Anda tahu persis apa yang bisa Anda pinjam. Anda berhenti melihat rumah-rumah mewah dengan enam kamar tidur ketika Anda mampu membeli fixer-upper dengan tulang yang bagus.
- Mempercepat proses. Saat Anda mengajukan penawaran, penjual melihat Anda serius. Mereka melihat surat itu. Mereka tahu kemungkinan besar uang itu ada di sana.
- Ini mengidentifikasi masalah sejak dini. Jika kredit Anda buruk, atau rasio hutang terhadap pendapatan Anda tinggi, Anda akan mengetahuinya sekarang. Tidak setelah Anda menandatangani kontrak. Tidak setelah Anda memindahkan kotak Anda.
Cara Mempersiapkan Pra-Persetujuan
Jangan menunggu sampai Anda menemukan rumah untuk memulai ini. Mulai sekarang.
Periksa laporan kredit Anda. Tarik dari AnnualCreditReport.com. Ini gratis. Cari kesalahan. Sengketa mereka. Satu kesalahan saja dapat membuat Anda kehilangan bunga ribuan selama masa pinjaman.
Kumpulkan dokumen Anda. Pemberi pinjaman menginginkan bukti. Siapkan ini:
– Bayar bertopik selama 30 hari terakhir.
– W-2 selama dua tahun terakhir.
– Pengembalian pajak federal selama dua tahun terakhir.
– Laporan bank dua sampai tiga bulan terakhir.
– Bukti adanya penghasilan tambahan. Lembur? Pekerjaan sampingan? Dokumentasikan itu.
Hindari pembelian dalam jumlah besar. Jangan membeli mobil baru. Jangan membiayai furnitur. Jangan membuka kartu kredit baru. Setiap pertanyaan sulit tentang laporan kredit Anda dapat merusak skor Anda. Setiap utang baru mengubah rasio utang terhadap pendapatan Anda. Jagalah kehidupan finansial Anda tetap statis.
Hemat untuk biaya penutupan. Uang muka adalah satu hal. Biaya penutupan adalah hal lain. Mereka biasanya menjalankan 2% hingga 5% dari jumlah pinjaman. Jika Anda membeli $200,
Persetujuan awal bukanlah jaminan. Merupakan janji untuk memperhatikan angka-angka Anda dengan serius. Pemberi pinjaman menggali kredit, utang, dan pendapatan Anda. Mereka menginginkan fakta, bukan janji. Anggap saja sebagai fase keterlibatan dalam membeli rumah. Anda berkomitmen, tetapi Anda belum menandatangani suratnya.
Langkah ini menentukan anggaran Anda. Ini menghentikan Anda dari jatuh cinta dengan fixer-upper yang tidak mampu Anda beli. Ini juga memberi sinyal kepada penjual bahwa Anda tidak membuang-buang waktu mereka. Dalam pasar yang kompetitif, sinyal tersebut penting.
Mencari Spesialis untuk Proyek Renovasi
Setelah Anda mengetahui kisaran harga Anda, Anda memerlukan panduan. Bukan sembarang agen real estate. Anda membutuhkan seseorang yang memahami tulang-tulang sebuah rumah. Kebanyakan agen fokus pada rumah siap huni. Mereka tidak mau berurusan dengan pondasi yang retak atau kelistrikan yang sudah ketinggalan zaman.
Anda memerlukan agen yang melihat potensi, bukan sekedar masalah. Mereka harus mengetahui lingkungan mana yang memiliki undang-undang zonasi yang mengizinkan penambahan. Mereka perlu memahami biaya renovasi. Ini adalah keterampilan khusus.
Mengapa Agen Standar Mungkin Gagal dalam Renovasi DIY
Agen standar mungkin menunjukkan kepada Anda rumah asli dengan halaman kecil. Mereka tidak akan menunjukkan tembok penahan beban bergaya Victoria yang menurut mereka harus Anda robohkan. Mereka tidak akan memperingatkan Anda tentang cat timbal di sebuah peternakan tahun 1950-an.
Anda membutuhkan partner yang bisa berbicara kontraktor. Seseorang yang dapat memperkirakan biaya atap baru sebelum Anda mengajukan penawaran. Hal ini mencegah Anda menawar rumah yang menghabiskan tabungan Anda bahkan sebelum Anda membeli catnya.
Pertanyaan Kunci untuk Ditanyakan kepada Calon Agen Real Estat
Jangan mempekerjakan orang pertama dengan tanda yang cemerlang. Wawancarai mereka. Ajukan pertanyaan spesifik tentang pengalaman mereka dengan rumah tua.
- Apakah mereka memiliki jaringan inspektur berlisensi yang berspesialisasi dalam permasalahan struktural?
- Dapatkah mereka memberikan perkiraan kasar untuk perbaikan umum di area tersebut?
- Apakah mereka pernah bekerja dengan pembeli yang berencana untuk tinggal di rumah tersebut selama konstruksi?
- Apakah mereka memahami izin setempat yang diperlukan untuk dapur atau kamar mandi?
Jika mereka ragu, menjauhlah. Anda membutuhkan mata yang tajam. Orang yang melihat tembok yang terkelupas dan melihat lapisan cat baru, bukan keruntuhan struktur.
Memverifikasi Kapasitas Finansial Anda
Sebelum Anda mulai mencari, siapkan dokumen Anda. Pemberi pinjaman meminta dokumen yang sama setiap saat. W-2. Pengembalian pajak. Laporan bank. Bukti aset.
Mempersiapkan ini akan mempercepat prosesnya. Ini juga menunjukkan bahwa Anda terorganisir. Pembeli yang tidak terorganisir adalah pembeli yang berisiko. Penjual mengetahui hal ini. Mereka lebih menyukai tawaran yang ditutup dengan cepat dan bersih.
Persiapan ini juga membantu Anda menghindari kelelahan pengambilan keputusan di kemudian hari. Saat Anda menemukan rumah yang Anda sukai, Anda tidak akan kesulitan mencari dokumen. Anda akan siap untuk pindah.
Menyeimbangkan Mimpi dan Anggaran
Bagian tersulitnya adalah tetap realistis. Anda mungkin menginginkan dapur koki. Tapi surat persetujuan awal Anda mengatakan Anda tidak mampu membelinya. Belum. Mungkin setelah renovasi. Itulah kesenjangannya.
Agen Anda membantu menjembataninya. Mereka menemukan rumah dihargai untuk diperbaiki, bukan hanya untuk dijual kembali. Mereka menunjukkan kepada Anda rumah-rumah jelek dengan tulang-tulang yang bagus. Anda melakukan pekerjaan itu. Mereka menangani dokumennya.
Ini adalah kemitraan. Anda membawa ekuitas keringat. Mereka membawa pengetahuan pasar. Bersama-sama, Anda menghindari membayar lebih untuk lubang uang.
Agen Anda adalah penjaga gerbang Anda. Cara yang tepat membuat pembelian rumah pertama tidak seperti ladang ranjau dan lebih seperti peta jalan. Anda membutuhkan seseorang yang tidak hanya mendorong penjualan tetapi juga akan memberikan jawaban langsung saat Anda bingung.
Mulailah dengan jaringan Anda sendiri. Tanyakan kepada teman dan keluarga di sekitar siapa yang pernah mereka gunakan. Referensi pribadi mengalahkan panggilan dingin setiap saat. Pindah ke kota baru? Itu lebih rumit. Jika Anda pindah melalui perusahaan, periksa apakah perusahaan tersebut memiliki paket relokasi atau daftar vendor pilihan. Mereka sering kali sudah memeriksa kontak yang siap berangkat.
Tidak semua agen diciptakan sama. Banyak yang niche down. Beberapa hanya menjual kondominium di pusat kota. Yang lain hanya mengerjakan rumah keluarga di pinggiran kota. Anda perlu menggali rekam jejak mereka. Tanyakan berapa banyak rumah yang telah mereka jual sesuai kode pos target spesifik Anda. Tanyakan tentang sertifikasi mereka.
Haruskah Anda menyewa Realtors? Secara teknis, setiap orang yang memiliki lisensi adalah agen real estat. Realtor adalah agen yang tergabung dalam National Association of Realtors (NAR). Keanggotaan itu berarti mereka telah menandatangani kode etik yang ketat. Ini bukan persyaratan hukum, namun menambah lapisan akuntabilitas. Untuk pembeli pertama kali, perlindungan itu layak untuk ditanyakan.
3: Pahami Proses Penawaran
Begitu Anda sudah melihat rumah, Anda tidak bisa masuk begitu saja dan menulis cek. Proses penawaran adalah tempat negosiasi sebenarnya terjadi. Dan di situlah sebagian besar pembeli pertama kali melakukan kesalahan.
Anda akan mulai dengan perjanjian pembelian. Ini bukanlah kesepakatan jabat tangan. Ini adalah kontrak yang mengikat secara hukum. Agen Anda akan menyusunnya, tetapi Anda perlu memahami komponennya.
Harga dan Ketentuan
Daftar harga hanyalah saran. Anda mengajukan tawaran. Bisa di atas, di, atau di bawah tanya. Agen Anda akan menjalankan Analisis Pasar Komparatif (CMA) untuk melihat rumah serupa yang dijual baru-baru ini. Data ini membenarkan nomor Anda.
Kontinjensi
Ini adalah pintu keluarmu. Tanpa kemungkinan, Anda tetap siap untuk mendapatkan rumah, apa pun yang terjadi.
- Kontinjensi Inspeksi: Memberi Anda kesempatan untuk menyewa inspektur profesional. Jika pondasi retak atau atapnya jebol, Anda bisa mundur atau meminta perbaikan. Jangan pernah mengabaikan hal ini kecuali Anda adalah investor berpengalaman yang memiliki banyak uang untuk perbaikan.
- Kontinjensi Penilaian: Pemberi pinjaman memerlukan penilaian untuk memastikan nilai rumah sesuai dengan jumlah pinjaman. Jika penilai mengatakan rumah tersebut bernilai lebih rendah dari penawaran Anda, bank tidak akan meminjamkan jumlah penuh. Kemungkinan ini melindungi Anda dari membayar lebih.
- Kontegensi Pembiayaan: Jika pinjaman Anda gagal karena alasan di luar kendali Anda, Anda dapat keluar dari kontrak.
Uang Sungguh-sungguh
Ini adalah uang dengan itikad baik. Anda menyetorkannya ke pemegang escrow pihak ketiga setelah penawaran diterima. Ini menunjukkan kepada penjual bahwa Anda serius. Biasanya 1% hingga 3% dari harga pembelian. Jika Anda pergi tanpa alasan yang sah (seperti kemungkinan gagal), penjual menyimpannya. Jika kesepakatan tercapai, itu akan digunakan sebagai uang muka atau biaya penutupan Anda.
Tanggal Penutupan
Ini adalah hari Anda menyerahkan dana akhir dan mendapatkan kuncinya. Biasanya 30 hingga 45 hari sejak penerimaan.
Anda mengajukan penawaran. Mungkin mereka membalas. Mungkin mereka mengambilnya. Tapi jam mulai berdetak sekarang.
Jangan menandatangani garis putus-putus sampai Anda melihat apa yang tersembunyi di balik dinding kering. Inspeksi rumah adalah jaring pengaman Anda. Ini bukan formalitas. Ini adalah audit forensik terhadap tempat tinggal orang lain.
Mengapa Pemeriksaan Rumah Penting bagi Keuntungan Anda
Anda mungkin berpikir Anda membayar untuk ketenangan pikiran. Anda benar-benar membayar untuk leverage.
Saat Anda membeli fixer-upper atau peternakan pinggiran kota yang kuno, permukaannya terletak. Catnya masih segar. Karpetnya baru. Tapi tulangnya? Itu mengatakan yang sebenarnya.
Seorang inspektur berlisensi akan memeriksa atap, pondasi, panel listrik, dan pipa ledeng. Mereka mencari celah struktural. Mereka sedang mencari kabel kenop dan tabung. Mereka sedang mencari jamur hitam di ruang penjelajahan.
Mengapa ini penting bagi dompet Anda?
Karena jika pemeriksa menemukan sistem HVAC rusak atau pelat retak, itu bukan sekadar tagihan perbaikan. Itu adalah titik negosiasi ulang.
Anda dapat meminta kredit. Anda bisa meminta pengurangan harga. Atau Anda bisa pergi.
Layanan Inspeksi Rumah Mana yang Sebenarnya Anda Butuhkan?
Tidak semua inspeksi diciptakan sama. Pemeriksaan rumah umum standar mencakup dasar-dasarnya. Ini adalah survei visual. Ini tidak invasif. Ini tidak lengkap.
Namun jika Anda berada di lingkungan yang lebih tua, atau berada di zona banjir, atau rumah memiliki ruang bawah tanah, Anda memerlukan lebih banyak.
Pertimbangkan tambahan berikut:
- Pengujian Radon: Tidak berbau. Tanpa warna. Mematikan. Jika Anda berada di area berisiko tinggi, hal ini tidak dapat dinegosiasikan.
- Pemeriksaan Rayap dan Hama: Serangga perusak kayu memakan keadilan. Cepat.
- Pemeriksaan Jamur: Jika rumah berbau seperti anjing basah, lihat lebih dekat. Jamur bisa disembunyikan di balik dinding.
- Cakupan Saluran Pembuangan: Sebuah kamera mengarah ke jalur utama. Anda akan melihat apakah akar pohon telah menghancurkan pipa. Mengganti saluran pembuangan membutuhkan biaya ribuan. Memperbaikinya sebelum menutup tidak memerlukan biaya.
Cara Mempersiapkan Inspeksi
Muncul.
Jangan biarkan inspektur bekerja dalam diam. Ikuti mereka. Ajukan pertanyaan.
“Apakah ini masalah keausan yang normal?”
“Apakah ini masalah struktural yang besar?”
“Berapa biaya perbaikannya?”
Anda sedang mempelajari rumah. Anda sedang membangun peta mental tentang di mana perbaikan di masa depan akan dilakukan.
Bawalah buku catatan. Ambil foto. Jika pemeriksa menunjukkan noda air di langit-langit, ambil gambar. Catat tanggalnya. Catat lokasinya.
Dokumentasi ini menjadi pengaruh Anda selama tahap negosiasi perbaikan.
Meja Negosiasi
Laporan itu kembali. Biasanya panjangnya 20 hingga 40 halaman. Itu penuh dengan tanda bahaya.
Jangan panik.
Sebagian besar masalah bersifat kecil. Pegangan yang longgar. Outlet GFCI hilang. Ini adalah perbaikan yang murah.
Tapi masalah besar? Di situlah permainan sebenarnya dimulai.
Anda memiliki tiga gerakan:
- Minta Perbaikan: Minta penjual untuk memperbaikinya. Dapatkan tanda terima. Verifikasi pekerjaannya.
- Minta Kredit: Minta uang dari biaya penutupan. Anda memperbaikinya
### Kebusukan Tersembunyi dan Perangkap Dokumen
Apel yang licin itu bukan hanya camilan yang buruk. Ini adalah metafora untuk pembusukan struktural yang bersembunyi di balik dinding kering Anda. Anda membeli rumah. Anda membayangkan ayunan teras. Kemudian Anda membuka dinding dan menemukan pembusukan. Inspeksi rumah menghentikan kejutan itu. Ini membuka tirai pada hal-hal yang tidak dapat Anda lihat dengan mata telanjang sebelum Anda menandatangani akta. Jika pemeriksa menemukan fondasi yang retak atau kabel yang rusak, Anda akan senang telah membayar biayanya. Jika rumahnya kokoh, Anda tidur lebih nyenyak.
Memilih seorang inspektur lebih sulit daripada yang terlihat. Hukum negara bagian berantakan. Beberapa negara bagian memerlukan lisensi. Beberapa hanya memerlukan pemeriksaan latar belakang. Yang lain tidak punya aturan sama sekali. Jangan menebak. Memeriksa. Carilah anggota American Society of Home Inspectors (ASHI) atau National Association of Home Inspectors (NAHI). Kelompok-kelompok ini menegakkan kode etik. Mereka menuntut standar. Mereka mengusir para amatir.
### Cetakan Halus yang Tidak Dapat Anda Lewati
Kebanyakan pembeli mengabaikan kontrak inspeksi. Kesalahan besar. Laporan inspeksi bukan merupakan jaminan. Ini adalah gambaran singkat tentang waktu. Inspektur melihat apa yang terlihat dan dapat diakses. Jika atap tidak dapat diakses karena salju atau peraturan keselamatan, mereka tidak akan naik ke sana. Jika inspektur tidak melihatnya, mereka tidak melewatkannya. Mereka tidak bisa mencapainya.
Anda perlu tahu persis apa saja yang tercakup dalam kontrak. Apakah itu termasuk sistem HVAC? Pipa ledeng? Panel listrik? Beberapa kontrak mencantumkan setiap sistem. Beberapa hanya mencantumkan strukturnya. Pastikan ruang lingkup pekerjaannya jelas. Anda membayar untuk visibilitas. Anda membayar untuk ketenangan pikiran. Jangan biarkan klausul yang tidak jelas membatasi cakupan Anda.
### Alat Perdagangan
Apa yang sebenarnya dibawa inspektur ke rumah Anda? Ini bukan hanya senter dan buku catatan. Inspektur profesional menggunakan pengukur kelembaban. Mereka memeriksa kerusakan air yang tersembunyi di balik ubin. Mereka menggunakan kamera pencitraan termal. Ini menunjukkan variasi suhu. Titik dingin di dinding bisa berarti kebocoran. Titik panas mungkin berarti gangguan listrik.
Mereka membawa tangga. Mereka membawa obeng. Mereka mengetuk ubin untuk mendengar suara berongga dari mortar yang lepas. Mereka mendengarkan dengungan tungku. Mereka memperhatikan bagaimana pintu ditutup. Pintu yang menempel di musim panas tetapi tidak menempel di musim dingin adalah masalah penyelesaian. Pintu yang menempel sepanjang tahun mungkin merupakan kesalahan pembingkaian. Setiap alat adalah diagnostik. Setiap observasi adalah data.
### Mengapa Kehadiran Anda Penting
Jangan biarkan pengawas bekerja sendirian. Pergilah bersama mereka. Ajukan pertanyaan. Tunjukkan titik-titik yang membuat Anda khawatir. Anda tahu rumahnya. Anda memperhatikan suara aneh di loteng Selasa lalu. Anda melihat noda di sudut ruang bawah tanah. Beritahu mereka.
Mintalah mereka untuk menjelaskan apa yang mereka lihat. Jika mereka menunjukkan adanya retakan pada alas bedak, tanyakan apakah itu retak struktural atau kosmetik. Jika mereka menguji stopkontaknya, tanyakan mengapa ada yang tidak berfungsi. Ini adalah pendidikanmu. Anda sedang belajar tentang investasi baru Anda. Anda sedang membangun basis pengetahuan Anda sendiri. Anda tidak hanya membeli rumah. Anda membeli sebuah sistem. Dan Anda perlu memahami cara kerja sistem itu.
Peregangan Terakhir: Persiapan Pra-Penutupan
Anda hanya beberapa inci dari garis finis. Tinggal beberapa tanda tangan lagi dan Anda memegang kuncinya. Membiarkan adrenalin mengambil alih memang mudah, namun Anda harus tetap membumi. Sebelum tanggal penutupan sebenarnya, mintalah salinan semua dokumen kepada agen real estat atau broker hipotek Anda.
Langkah sederhana ini melakukan dua hal. Ini menghilangkan kegelisahan emosional. Ini memberi Anda waktu untuk benar-benar membaca apa yang Anda tandatangani.
Jangan malu untuk bertanya. Jika ada klausa yang membingungkan, hubungi tim profesional Anda. Minta penjelasan. Angka-angka pada formulir sangat berisiko. Satu kali penekanan tombol yang salah dapat menyebabkan kerugian ribuan dolar. Periksa setiap angka dua kali.
Beberapa pembeli menyewa pengacara real estate untuk proses penutupan. Hal ini memastikan jargon hukum diterjemahkan ke dalam bahasa Inggris yang sederhana. Yang lain membawa orang tua atau teman yang pernah membeli rumah sebelumnya. Mereka bertindak sebagai sepasang mata kedua.
Membeli rumah adalah sebuah lompatan besar. Namun jika Anda melakukan penelitian dan dikelilingi oleh ahli yang tepat, ketakutan itu akan hilang. Anda akan berdiri di ruang tamu baru Anda dan bersungguh-sungguh saat mengucapkan “Home Sweet Home”.
