Hluční sousedé nahoře? Už vás nebaví žít ve sklepě svých rodičů? Nebo se jen chcete dotknout amerického snu? Ať už jsou vaše důvody, proč chcete vlastnit svůj vlastní domov, jakýkoli, tento krok může být vzrušující i skličující. Podle průzkumu Národní asociace realitních kanceláří (NAR) však nejste sami: V roce 2009 tvořili první kupující domů asi 47 % všech transakcí s nemovitostmi.
I když se vám hlavou možná točí myšlenky na bílé laťkové ploty a žulové desky, nenechte se unést svými sny a nezpůsobí vám vážnou finanční zátěž. Toto je pravděpodobně jeden z největších nákupů ve vašem životě, takže místo impulzivního rozhodnutí (jako je nákup těch značkových džín, které jste právě viděli), se vyzbrojte výzkumem a kvalitními radami. Může to být rozdíl mezi roky milování svého domova a přemýšlením, jak dlouho bude trvat, než najdete svůj další.
Podívejte se na těchto 10 tipů, které vám pomohou začít na cestě k nalezení vašeho ideálního domova.
Proč je důležité zúčastnit se prvního semináře pro nákup domů
Možná si myslíte, že víte, jak koupit dům. Viděl jsi filmy. Vybrali jste své oblíbené programy na HGTV. Realitní trh je ale složitý systém se skrytými úskalími, svéráznými strukturami financování a právními úskalími, která se v hraných filmech nevyskytují.
Účast na semináři pro první nákup domů je jedním z nejpraktičtějších kroků, které můžete podniknout, než vůbec začnete procházet nabídky na Zillow. Tyto akce většinou pořádají místní bytové úřady, neziskové organizace nebo realitní školy. Rozkládají celý proces na srozumitelné a stravitelné části.
Zde je důvod, proč byste se měli semináře osobně zúčastnit:
- Ujasněte si své možnosti financování. Půjčky pro ty, kdo kupují bydlení poprvé, často přicházejí s asistenčními programy akontace, nižšími úrokovými sazbami nebo specifickými požadavky, o kterých byste jinak možná nevěděli.
- Pochopení časových rámců Koupě domu není víkendový projekt. Zahrnuje inspekce, hodnocení, kontroly historie titulů a závěrečné procedury. Workshop vám pomůže naplánovat tyto kroky, abyste nebyli zaskočeni zpožděním.
- Odhalte skryté náklady. Kromě kupní ceny jsou zde náklady na uzavření, náklady na stěhování, okamžité opravy a průběžná údržba. Semináře často poskytují kontrolní seznamy pro účtování těchto skrytých rozpočtových položek.
- Seznamte se s místními odborníky Budete se moci spojit s věřiteli, realitními kancelářemi a inspektory, kteří pracují ve vaší konkrétní oblasti. Toto je vaše šance prověřit profesionály před podpisem jakékoli smlouvy.
“Může to být rozdíl mezi roky milování svého domova a přemýšlením, jak dlouho bude trvat, než najdete svůj další.”
Tento krok nepřeskakujte, protože si myslíte, že máte příliš málo času nebo že se můžete spolehnout pouze na intuici. Vaše intuice nevysvětlí rozdíl mezi hypotékou s pevnou a nastavitelnou sazbou. Vaše intuice při kontrole neodhalí strukturální poškození základu.
Najděte si dílnu ve vašem okolí. Rejstřík. Zapisujte si poznámky. Ptejte se na hloupé otázky. Organizátoři těchto akcí je očekávají. A odpovědi vám mohou v budoucnu ušetřit tisíce dolarů.
Začněte tímto. Než se zamilujete do kuchyňského ostrůvku, který se nevejde do vašeho rozpočtu. Než podepíšete prohlášení, které vás bude činit odpovědnými za existující problémy s plísněmi. Zúčastněte se semináře.
### Zjistěte, kolik si můžete dovolit
Koupě domu je jako učit se řídit. Bez znalosti pravidel byste nevyjeli na silnici. Stejná logika platí pro váš první nákup. Jedno špatné rozhodnutí vám může způsobit hypotéku, kterou nebudete schopni splácet po celá desetiletí.
Proč hádat? Existují zdroje, které vás naučí základy, než podepíšete jakékoli dokumenty.
Pořádají se zde semináře pro první kupce domů. Provádějí je městské bytové odbory a neziskové organizace. Obsah pokrývá více než jen proces nákupu. Naučíte se hledat vhodnou nemovitost. Dozvíte se, jak získat finance. Jakmile budete mít klíče, dají vám dokonce tipy na údržbu.
Mnoho z těchto vzdělávacích aktivit je zcela zdarma.
Toto je vaše šance předběhnout ostatní. Nemusíte se spoléhat na rady přátel nebo obecná doporučení. Získáte strukturované, praktické znalosti. Šetří peníze. Snižuje stres.
Cíl je jednoduchý. Přestaňte se dívat jen na cenovku. Začněte se dívat na své celkové náklady na vlastnictví.
Spočítejte si svůj skutečný rozpočet
Solventnost je víc než jen měsíční splátka hypotéky. Existují také skryté náklady. Zde je to, co je třeba zvážit:
- Daň z nemovitosti: se značně liší v závislosti na lokalitě.
- Pojištění majitele domu: Toto nevynechejte. Toto je povinný požadavek.
- Fond údržby: Každý rok si dejte stranou 1–3 % z hodnoty domu.
- Služby: Starší domy často stojí více za vytápění a klimatizaci.
- Hodnoty HOA: V případě potřeby se rychle sčítají.
Poměr dluhu k příjmu
Věřitelé se pozorně dívají na jedno číslo. Na váš poměr dluhu k příjmu (DTI). Jedná se o vaše celkové měsíční splátky dluhu vydělené vaším hrubým měsíčním příjmem.
Většina běžných půjček vyžaduje DTI 43 % nebo nižší. Některé vládní půjčky umožňují až 50 %. Udržujte tento poměr nízký. To vám dává vyjednávací sílu. Chrání vás také před přílišným namáháním.
Pravidlo 28/36
Běžným vodítkem pro kupující poprvé je pravidlo 28/36.
- Neutrácejte více než 28 % svého hrubého příjmu za výdaje na bydlení.
- Neutrácejte více než 36 % svého hrubého příjmu na celkový dluh.
Toto pravidlo je výchozím bodem. Ne zákon. Ale pomůže vám to včas vidět varovné signály.
Rezervní fond
Před nákupem si vytvořte finanční záchrannou síť. Odborníci doporučují mít úspory na pokrytí tří až šestiměsíčních výdajů. To pokryje ztrátu zaměstnání nebo velké rekonstrukce. Nevyprázdněte své úspory, abyste uzavřeli dohodu o domě. Nechte nějakou hotovost.
Předschválení vs. předkvalifikace
Poznejte rozdíl.
- Předkvalifikace je odhad. Řeknete věřiteli svá čísla. Dá vám přibližnou částku.
- Předběžné schválení je vážný krok. Poskytnete dokumenty. Věřitel kontroluje vaše příjmy a úvěrovou historii. Získáte podmíněný závazek poskytnout půjčku na určitou částku.
Porovnejte nabídky. Získejte předběžné schválení od více věřitelů. Sázky se mění. Podmínky se mění. Rozdíl půl procenta vám může ušetřit tisíce dolarů za dobu trvání půjčky.
Skryté náklady při nákupu
Uvedená cena je pouze vstupné. Náklady na uzavření se obvykle pohybují od 2 % do 5 % z částky úvěru. To zahrnuje poplatky za odhad, pojištění vlastnického práva,
Vidíte toto okouzlující sídlo na kopci s pěti ložnicemi a třemi a půl koupelnami? Je přitažlivý. Je to plné kouzla. Ale pokud jste nezkombinovali čísla, je to vysněné bydlení past. Myslíš si, že jsi zodpovědný tím, že si necháváš polštář pro případ nouze. To je dobré. Jenže airbag nezaplatí hypotéku.
Posaďte se. Otevřete své bankovní výpisy. Podívejte se na data za poslední tři měsíce. Zapomeňte na aktuální splátku nájmu či hypotéky. To jsou již vynaložené výdaje. Podívejte se, kam tečou peníze. Káva mimo domov. Chemické čištění. Impulzní nákupy na internetu. Co zbyde poté, co toto všechno odečtete od svého příjmu? Toto číslo je váš skutečný rozpočet na bydlení.
A tady většina lidí klame sama sebe. Spočítají měsíční splátku hypotéky a zastaví se tam. Zapomínají na skryté náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti. Pojištění je stále dražší. Daně rostou. Váš účet za energie se zdvojnásobí, protože nyní musíte vytápět nebo chladit 400 čtverečních stop namísto 120. Praskl ohřívač vody. Potřebujete instalatéra.
Pokud vám matematika nesedí, budete muset změnit svůj životní styl. Nebo změnit dům.
Jak vypočítat skutečné měsíční náklady na vlastnictví domu
Lidé se často ptají, jak vypočítat skutečné měsíční náklady na vlastnictví domu, protože si myslí, že jde jen o splacení jistiny a úroků. To je špatně. Je třeba přidat:
- daň z nemovitosti (proporcionální za měsíc)
- Pojištění domácnosti
- inženýrské sítě (elektřina, plyn, voda, odvoz odpadu)
- Fond údržby (bezpečné pravidlo – 1 % z hodnoty domu ročně)
- Členské poplatky do TSN (pokud existují)
Získáte tak realistickou postavu. Ne ten, o kterém banka říká, že si ho můžete dovolit. A takový, který si opravdu můžete dovolit. Pokud je toto číslo 2 000 dolarů a dům, který milujete, stojí 2 500 dolarů měsíčně, jste zadluženi už předtím, než se tam vůbec nastěhujete.
Upřednostňujte mezi věcmi, které potřebujete, a věcmi, které chcete
Zde je potřeba být nekompromisní. Máte rozpočet. Máte seznam přání. Málokdy se dokonale shodují.
Potřebujete:
– Střecha, která neteče
– Pracovní instalatérské zařízení
– Bezpečný elektrický systém
– Prostor pro vaši rodinu
Chcete:
– Kuchařova kuchyně
– Hotový suterén
– Krásný výhled
– Garáž pro pět aut
Nemůžete dostat to, co chcete, pokud to porušuje to, co potřebujete. Pokud je váš rozpočet omezený, vzdáte se toho, co chcete. Možná si vezmete dům s děravou střechou, ale opravte si to sami. Možná se budete stěhovat pryč z hotového sklepa. Možná si vybíráte menší dům s lepším výhledem.
Co je pro vás důležitější? Metry čtvereční nebo místo? Žulové desky nebo nižší měsíční splátka hypotéky?
Pokud si nemůžete dovolit dům, jaký chcete, máte dvě možnosti. Pracujte tvrději. Méně utrácejte. Nebo si koupit jiný dům.
Nezamilujte se do nemovitostí, dokud se nezamilujete do čísel. Dům tam bude. Nemusí být žádné peníze.
Buďme upřímní. Když se počítá každá koruna, musíte se obětovat. Možná zavrhnete mramorové desky ve prospěch masivních dubových skříní. Možná budete ochotni se spokojit s menším dvorkem, abyste snížili svou měsíční splátku. Není to o přijímání nedostatků; jde o strategii.
Než vůbec vkročíte do domu, abyste si ho prohlédli, jasně definujte, co je pro vás posvátné.
Kontrolní seznam: „Nezbytné“ versus „Žádoucí“
Váš rozpočet je pevný limit. A co vaše přání? Jsou flexibilní.
Udělejte si seznam. Rozdělte jej do dvou sloupců.
Povinné:
* Oblast vhodná pro velikost vaší současné rodiny.
* Alespoň dvě koupelny (pro společné užívání).
* Garáž nebo vyhrazené parkovací místo.
* Bezpečnost v oblasti, kde žijete.
Přání:
* Otevřená kuchyně.
* Šatna.
* Opláštěný (hotový) suterén.
* Sluneční místnost (zimní zahrada).
Tady dělá většina kupujících chybu. Zapomínají se podívat za přední dveře.
Dům může být dokonalý. Kuchyně mohou být úžasné. Ale pokud vám cesta do práce trvá v každém směru 90 minut, nekupujete si dům. Kupujete si stresovou poruchu.
Zahrňte do svého seznamu priorit tyto vnější faktory:
* Školní obvody: I když nemáte děti, hodnota při dalším prodeji je ovlivněna.
* Hlučnost: Nachází se dům v letové zóně letadla? V blízkosti dálnice? V blízkosti hlučného baru?
* Blízkost služeb: Obchody s potravinami, nemocnice, parky.
Vezměte si tento seznam při každém prohlížení. Vezměte si s sebou poznámkový blok. Po každém domově si dělejte poznámky. Po návštěvě čtyř domů v jednu neděli se vám paměť zamlží. Vaše poznámky vám řeknou, který dům skutečně fungoval a který jen vypadal dobře při určitém osvětlení.
7: Prozkoumejte možnosti hypotéky
Máte seznam. Prohlédli jste si domy. Nyní přichází část, při které se lidem potí dlaně.
Peníze.
Koupě domu bude pravděpodobně největší koupí vašeho života. Nepotřebujete finanční vzdělání, ale potřebujete plán.
Neomezujte se na jednoho věřitele.
Velké banky jsou pohodlné. Družstevní záložny často nabízejí nižší sazby. Online věřitelé mohou být rychlejší. Hypoteční makléři pro vás mohou najít ty nejlepší podmínky.
Získejte předběžné schválení. Ne předkvalifikace.
- Předběžná kvalifikace je odhad založený na tom, co jim řeknete.
- Předběžné schválení je potvrzený dopis od věřitele, který naznačuje, že je ochoten vám poskytnout půjčku na určitou částku.
Tento dopis je vaší vstupenkou k předložení nabídky ke koupi. Prodejci to berou vážně. To ukazuje, že to myslíte vážně. To také dokazuje, že jste byli ověřeni.
Při porovnávání nabídek půjček se nedívejte dál než na úrokovou sazbu. Vezměte prosím na vědomí ROČNÍ PROCENTNÍ SAZBU (APR). Zahrnuje úrokovou sazbu plus poplatky a další výdaje. To jsou skutečné náklady na půjčku.
Buďte připraveni poskytnout:
* Daňové přiznání za dva roky.
* Nejnovější výplatní pásky (výkazy platů).
* Bankovní výpisy.
* Potvrzení majetku.
Tento proces může trvat několik dní. Začněte s tím co nejdříve.
Jakmile obdržíte předběžný schvalovací dopis, budete přesně vědět, kolik můžete utratit. Tím se zúží vyhledávání. To vám zabrání zamilovat se do domu, který si nemůžete dovolit.
Hypotéka je prostě půjčka. Samotný dům slouží jako zástava. Pokud přestanete platit, banka si klíče vezme. Je to jednoduchá transakce. Získáváte právo bydlet v domě. Banka obdrží zástavu.
Ale ne všechny hypotéky jsou si rovné. Vaše volba závisí na tom, kde se uvidíte za deset let.
Pokud plánujete zůstat navždy, hypotéka s fixní sazbou na 30 let má smysl. Vaše platba zůstává nezměněna. Předvídatelnost vítězí. Na stabilitě záleží.
Ale co když je to startovací byt? Možná čekáte děti nebo plánujete změnu kariéry. Pak může být vhodnější hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM). Ceny začínají níže. Mohou růst později. Toto je sázka na trh a váš život.
Porovnejte srovnatelné
Nevybírejte první nabídku. Hledejte možnosti. Banky soutěží. Chtějí vaše podnikání. Ale neřeknou ti všechno, pokud se nezeptáš.
Když voláte věřitelům, buďte konkrétní. Požádejte o stejný typ půjčky. Stejný termín. Stejná výše zálohy. Pokud porovnáváte 30letou půjčku s fixní sazbou s půjčkou s nastavitelnou sazbou 5/1, neporovnáváte srovnatelnou. Srovnáváte jablka s pomeranči. A nemůžete určit, která nabídka je výhodnější.
Zeptejte se na:
– Úrokové sazby
– Náklady na uzavření
– body (slevy)
– Sankce za předčasné splacení
Získejte alespoň tři nabídky. Napište je. Podívejte se na součet.
„Nalezení nejlepších nabídek vám může ušetřit tisíce dolarů za dobu trvání vaší půjčky.“
Nejde o to být záludný. Jde o to být informován. Trh se pohybuje rychle. Sázky se mění. Jedna banka může nabízet nižší sazbu, ale vyšší poplatky. Jiný může mít nulové provize, ale vyšší sazbu. Proveďte výpočty.
6: Prozkoumejte programy pro první kupce domů
Pokud je to váš první nákup, neignorujte asistenční programy. Existují z nějakého důvodu. Vlády a místní úřady chtějí, aby bylo vlastnictví domů dostupné. Nabízejí granty, půjčky s nízkým úrokem a daňové úlevy.
Proč tyto programy existují
Na stabilitě bydlení záleží. Komunity mají prospěch, když lidé vlastní své domovy. Proto snižují vstupní bariéru.
Hledat:
– Asistence při zálohových platbách : Granty, které se nemusí splácet.
– Úvěry s závěrečnými náklady : Prostředky na pokrytí provizí.
– Daňové pobídky : Snížené daně z nemovitosti pro kupující poprvé.
Jak je najít
Začněte s webovými stránkami bytové agentury vašeho státu. Hledejte „programy pro první kupce domů na trhu [vašeho státu]“. Pak se informujte u místních neziskových organizací. Často si uvědomují skryté příležitosti.
Můžete se kvalifikovat, pokud:
-Nikdy jsi nevlastnil dům
– Váš příjem je pod určitou hranicí
– Plánujete bydlet v domě jako své primární bydliště
Nepředpokládejte, že jste příliš chudí nebo příliš bohatí. Pravidla se velmi liší. Některé programy jsou zaměřeny na učitele. Ostatní jsou pro veterány. Některé jsou určeny pro venkov.
Úlovek
Tyto programy mají často své vlastní podmínky. Možná budete muset absolvovat vzdělávací kurz pro kupce domů. To je několik hodin online nebo osobně. Stojí to za to. Také vás naučí o údržbě domu a rozpočtu.
Někdy existují omezení příjmu. Pokud vyděláváte příliš mnoho, nemáte nárok. Pokud vyděláváte příliš málo, nemusíte mít na hypotéku vůbec nárok. Existuje zlatá střední cesta.
Kombinujte s hypotečním úvěrem
5: Získejte předběžné schválení půjčky
Hluk kolem daňových úlev pro kupující poprvé je hlasitý. Zmeškali jste tento okamžik? To je v pořádku. Výhody nezmizely. Prostě se změnili. Banky a vládní agentury nadále nabízejí nižší úrokové sazby. Existují možnosti s nízkou akontace. Programy pomoci při zálohách jsou skutečné. Stačí splnit požadavky.
V rozhovorech o dostupných půjčkách se stále objevuje jedno jméno: Federal Housing Administration (FHA). Nebo FHA. Toto je federální program. Je oblíbená z dobrého důvodu. Obvykle vyžaduje menší zálohy. Často má shovívavější přístup k nedokonalé úvěrové historii. Nejde o dokonalost. Jde o dostupnost.
Než se ale zamilujete do bydlení, které se vám nemusí vejít do rozpočtu, udělejte potřebnou práci.
Získejte předběžné schválení.
Je rozdíl mezi „předkvalifikací“ a „předschválením“. Předkvalifikace je odhad. Vychází z informací, které jste sami uvedli. “Myslím, že vydělávám tolik. Myslím, že mám tolik naspořeno.” Toto je hrubý odhad. Pro prodejce to nic neznamená. Pro realitního makléře to nic neznamená.
Předschválení je jiná věc. Toto je potvrzený závazek. Věřitel zkontroloval vaši kreditní historii. Zkontroloval váš příjem. Ověřil váš majetek. Vypočítal všechna čísla. Říká vám: “Ano, půjčíme vám tuto částku, pokud se nic nezmění.”
Tento dokument je váš průkaz. Promění vás z pouhého diváka na kupujícího.
Zde je důvod, proč je tento krok důležitý pro domácího kutila, který pravděpodobně sleduje každý dolar:
- Určuje vaše cenové rozpětí. Přesně víte, kolik si můžete půjčit. Přestanete se dívat na sídla se šesti ložnicemi, když si můžete dovolit dům, který potřebuje nějakou práci, ale je dobře postaven.
- Urychluje to proces. Když uděláte nabídku, prodejce vidí, že to myslíte vážně. Vidí dopis. Ví, že peníze tam s největší pravděpodobností jsou.
- Včas identifikuje problémy. Pokud máte méně než ideální úvěrovou historii nebo vysoký poměr dluhu k příjmu, budete o tom nyní vědět. Ne po podpisu smlouvy. Ne poté, co jsme se přestěhovali s krabicemi.
Jak se připravit na předběžné schválení
S tímto procesem nečekejte, až najdete domov. Začněte hned.
Zkontrolujte svou kreditní zprávu. Objednejte si ji na AnnualCreditReport.com. Je to zdarma. Hledejte chyby. Vyzvěte je. Jedna chyba vás může stát tisíce dolarů na úrocích po dobu trvání půjčky.
Shromážděte své dokumenty. Věřitelé potřebují důkaz. Mějte po ruce tyto dokumenty:
– Výplatní pásky za posledních 30 dní.
– Formuláře W-2 za poslední dva roky.
– Federální daňová přiznání za poslední dva roky.
– Bankovní výpisy za poslední dva až tři měsíce.
– Doklady o jakémkoli dodatečném příjmu. Přesčas? Práce na částečný úvazek? Zdokumentujte to.
Vyhněte se velkým nákupům. Nekupujte nové auto. Neplaťte nábytek na splátky. Neotevírejte nové kreditní karty. Každá kontrola kreditu může snížit vaše skóre. Každý nový dluh změní váš poměr dluhu k příjmu. Udržujte svůj finanční život statický.
Ušetřete náklady na uzavření. Záloha je jedna věc. Náklady na uzavření jsou další. Obvykle se pohybují od 2 % do 5 % z výše úvěru. Pokud si koupíte dům za 200 dolarů,
Předběžné schválení není zárukou. To je příslib, že se vážně podíváte na své finance. Věřitelé pečlivě zkoumají vaše kreditní skóre, dluhy a úroveň příjmů. Chtějí fakta, ne sliby. Přemýšlejte o této fázi jako o fázi zapojení při koupi domu. Již jste projevili závazek, ale ještě jste nepodepsali dokumenty.
Tento krok určuje váš rozpočet. Brání vám v tom, abyste se zamilovali do domu, který potřebuje rekonstrukci, kterou si nemůžete dovolit. Prodejcům také pošle zprávu, že neztrácíte jejich čas. Na konkurenčním trhu má takový signál velký význam.
Hledání specialisty na renovační projekty
Jakmile si určíte své cenové rozpětí, potřebujete průvodce. Ne jen tak ledajaký realitní makléř. Potřebujete někoho, kdo rozumí „kostře“ domu. Většina makléřů se specializuje na domy, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování. Nechtějí řešit popraskané základy nebo zastaralé elektrické rozvody.
Chcete agenta, který vidí potenciál, nejen problémy. Měl by vědět, které oblasti mají pravidla zón, která umožňují doplnění. Musí rozumět ceně oprav. Jedná se o vysoce specializovanou dovednost.
Proč standardní prostředky nemusí být vhodné pro svépomocné opravy
Standardní agent vám může ukázat neposkvrněný dům s malým pozemkem. Nepoukáže na nosné zdi ve viktoriánském domě, který by se podle něj měl zbourat. Neupozorní vás na olověné barvy v domě ve stylu ranče z 50. let.
Potřebujete partnera, který mluví jazykem dodavatelů. Někdo, kdo dokáže odhadnout náklady na novou střechu, než uděláte nabídku. Předejdete tak tomu, že se budete handrkovat o dům, který vyčerpá vaše úspory ještě předtím, než si koupíte barvu.
Klíčové otázky, které je třeba položit potenciálnímu realitnímu makléři
Nenajměte prvního člověka, kterého potkáte, s lesklým nápisem. Proveďte pohovor. Ptejte se na konkrétní otázky o jejich zkušenostech se staršími domy.
- Mají síť licencovaných inspektorů, kteří se specializují na strukturální problémy?
-Mohou poskytnout odhady nákladů na běžné opravy v oblasti? - Pracovali s kupujícími, kteří plánují bydlet v domě během výstavby?
- Rozumí místním povolovacím požadavkům na kuchyně nebo koupelny?
Pokud váhají, odejděte. Potřebujete bystrý zrak. Někoho, kdo se podívá na oprýskanou stěnu a vidí spíše čerstvý nátěr než strukturální kolaps.
Kontrola vašich finančních schopností
Než začnete hledat, udělejte si v dokumentech pořádek. Věřitelé požadují vždy stejné dokumenty. Formuláře W-2. Daňová přiznání. Bankovní výpisy. Potvrzení majetku.
Mít tyto dokumenty připravené urychluje proces. To také ukazuje, že jste organizovaní. Neorganizovaný kupující je rizikový kupující. Prodejci to vědí. Preferují nabídku, která se uzavírá rychle a bez problémů.
Tato příprava také pomáhá vyhnout se únavě z rozhodování v budoucnu. Když najdete domov, který milujete, nebudete se muset škrábat za papíry. Budete připraveni jednat.
Rovnováha mezi sny a rozpočtem
Nejtěžší na tom je zůstat realista. Možná chcete kuchařskou kuchyni. Ale váš dopis před schválením říká, že si to zatím nemůžete dovolit. Ještě ne. Možno po renovaci. Toto je mezera.
Váš agent vám to pomůže překonat. Najdou domy, jejichž ceny jsou založeny na rekonstrukcích, nejen na dalším prodeji. Ukazují vám neatraktivní domy, které jsou dobře postavené. Vy děláte práci. Zabývají se papírováním.
Toto je partnerství. Přinášíš svou tvrdou práci. Přinášejí znalosti trhu. Společně se vyhnete přeplácení domu, které se stane finančním úskalím.
Váš agent je vaším vrátným. Správný profesionál změní nákup vašeho prvního domu z minového pole v jasnou cestovní mapu. Chcete někoho, kdo nebude jen prosazovat dohodu, ale dá vám upřímné odpovědi, když budete zmatení.
Začněte se svým vlastním sociálním kruhem. Zeptejte se přátel a rodiny, kteří žijí v oblasti, jaké agenty použili. Osobní doporučení vždy porazí studené hovory. Stěhujete se do nového města? Je to složitější. Pokud se stěhujete kvůli práci, zkontrolujte, zda společnost poskytuje balíček pro stěhování nebo seznam doporučených dodavatelů. Často již mají osvědčené kontakty připravené ke spolupráci.
Ne všichni agenti jsou stejní. Mnoho z nich se specializuje na úzké výklenky. Některé prodávají pouze bytové jednotky v centru města. Ostatní pracují výhradně s rodinnými domy na předměstí. Musíte se poučit z jejich zkušeností. Zeptejte se, kolik domů prodali ve vašem konkrétním cílovém PSČ. Zkontrolujte jejich certifikáty.
Měli byste si najmout realitního makléře? Technicky vzato je každý licencovaný profesionál realitním makléřem. Realitní makléř je agent, který je členem Národní asociace realitních kanceláří (NAR). Členství znamená, že podepsal přísný etický kodex. Není to zákonný požadavek, ale přidává to vrstvu odpovědnosti. Pro kupujícího poprvé se tato ochrana vyplatí zeptat.
3: Pochopte proces návrhu
Jakmile najdete ten správný domov, nemůžete jen tak vejít a napsat šek. Proces nabídky je místo, kde dochází ke skutečnému vyjednávání, a je to místo, kde většina kupujících, kteří nakupují poprvé, dělá chyby.
Začnete kupní smlouvou. Toto není dohoda o podání ruky. Jedná se o právně závaznou smlouvu. Váš agent jej navrhne, ale musíte rozumět jeho součástem.
Cena a podmínky
Uvedená cena je pouze orientační. Nabídnete svou cenu. Může být vyšší, rovna nebo nižší než požadovaná částka. Váš agent provede srovnávací analýzu trhu (CMA), aby zjistil, za co se podobné domy v poslední době prodávaly. Tyto údaje potvrdí vaši postavu.
Podmínky (pohotovostní)
Toto je váš „výstup“ z dohody. Bez podmínek zůstáváte povinni koupit dům bez ohledu na okolnosti.
- Doložka o inspekci: Dává vám možnost najmout si profesionálního inspektora. Pokud je prasklý základ nebo je střecha ve špatném stavu, možná budete moci od smlouvy odstoupit nebo požádat o opravu. Tuto podmínku nikdy neodmítejte, pokud nejste zkušený investor s velkou finanční rezervou na rekonstrukce.
- Doložka o hodnocení: Věřitelé vyžadují ocenění, aby se zajistilo, že hodnota domu odpovídá výši půjčky. Pokud odhadce řekne, že dům má nižší cenu, než je vaše požadovaná cena, banka neuvolní celou částku. Tato podmínka vás chrání před přeplatkem.
- Podmínka financování: Pokud váš úvěr nebude schválen z důvodů, které nemůžete ovlivnit, můžete od smlouvy odstoupit.
Vklad (nejvýše)
Jedná se o peníze poskytnuté jako goodwill. Po přijetí nabídky je uložíte na třetí stranu (účet úschovy). To ukazuje prodejci, že to myslíte vážně. Obvykle se jedná o 1–3 % z kupní ceny. Pokud z obchodu odstoupíte bez vážného důvodu (například kvůli nesplnění podmínek), prodejce si tyto peníze vezme. Pokud se obchod uzavře, půjdou na zálohu nebo náklady na uzavření.
Datum uzavření obchodu
To je den, kdy odevzdáte poslední prostředky a obdržíte klíče. To je obvykle 30-45 dní od data přijetí nabídky.
Odeslali jste návrh. Možná odpoví protinabídkou. Snad to přijmou. Ale hodiny už tikají.
Nepodepisujte smlouvu, dokud nevíte, co se za sádrokartonem skrývá. Domovní prohlídka je vaší pojistkou. To není formalita. Jedná se o forenzní inspekci životního prostoru někoho jiného.
Proč je domovní prohlídka důležitá pro vaši peněženku
Možná si myslíte, že platíte za klid. To, za co skutečně platíte, je pákový efekt.
Když si koupíte dům, který potřebuje renovaci, nebo zastaralý jednopatrový dům na předměstí, vnější skořápka klame. Barva je svěží. Koberce jsou nové. Ale “kosti”? Říkají pravdu.
Autorizovaný inspektor zkontroluje střechu, základy, elektrický panel a vodovodní potrubí. Hledá strukturální trhliny. Sleduje starou kabeláž (s knoflíkem a trubkou). Zkoumá prostor pro procházení, zda nehledá černou plíseň.
Proč je to důležité pro vaši peněženku?
Protože když inspektor najde vadný systém HVAC nebo prasklou základovou desku, není to jen účet za opravu. To je důvod k přehodnocení podmínek obchodu.
Můžete žádat o půjčku (kompenzaci). Můžete požádat o snížení ceny. Nebo můžete dohodu odmítnout.
Jaké služby domácí inspekce skutečně potřebujete?
Ne všechny kontroly jsou stejné. Standardní obecná domovní inspekce pokrývá základy. Jedná se o vizuální kontrolu. Není invazivní. Není vyčerpávající.
Ale pokud jste ve starší čtvrti, v záplavové zóně nebo je dům podsklepen, budete potřebovat více.
Zvažte tyto doplňkové služby:
- Testování radonu: Bez zápachu. Bezbarvý. Smrtící. Pokud se nacházíte ve vysoce rizikové oblasti, je to nutnost.
- Inspekce termitů a škůdců: Hmyz ze dřeva rychle ničí kapitál.
- Kontrola plísní: Pokud váš dům páchne jako mokrý pes, podívejte se blíže. Plíseň lze schovat za zdmi.
- Kontrola kanalizačního potrubí kamerou: Kamera jde dolů do hlavního vedení. Uvidíte, zda trubky rozdrtily kořeny stromů. Výměna kanalizačního potrubí stojí tisíce dolarů. Oprava před uzavřením obchodu stojí nulu.
Jak se připravit na zkoušku
Buďte přítomni.
Nenechte inspektora pracovat v tichosti. Následujte ho. Ptejte se.
“Je to normální opotřebení?”
“Je to vážný strukturální problém?”
“Kolik bude stát oprava?”
Prozkoumáváte dům. Vytvoříte si svou mentální mapu toho, kde mohou v budoucnu nastat problémy s opravami.
Vezměte si poznámkový blok. Fotografujte. Pokud inspektor upozorní na vodní skvrnu na stropě, vyfoťte ji. Zadejte datum. Zadejte umístění.
Tato dokumentace bude vaším nástrojem během fáze vyjednávání o opravě.
U jednacího stolu
Zpráva je vrácena. Obvykle to trvá 20 až 40 stran. Je plná červených vlajek.
Nepanikařte.
Většina problémů je drobných. Uvolněné zábradlí. Chybějící proudový chránič (GFCI). Jedná se o levné opravy.
Ale vážné problémy? Tady začíná ta pravá hra.
Máte tři tahy:
- Požadavek na opravu: Požádejte prodejce o opravu. Získejte šek. Zkontrolujte kvalitu práce.
- Požádejte o kredit: Požádejte o slevu z nákladů na uzavření. Máte pravdu
### Skrytá hniloba a past na papírování
Toto měkké jablko není jen špatná svačina. Toto je metafora pro strukturální rozpad číhající za vaší sádrokartonovou stěnou. Kupujete dům. Představte si houpačku na verandě. Pak otevřete zeď a objevíte hnilobu. Takovému překvapení zabrání domovní prohlídka. Zvedne závoj na tom, co není pouhým okem vidět, než podepíšete listy vlastnictví. Pokud inspektor najde prasklinu v základu nebo vadné elektrické vedení, budete rádi, že jste tuto částku zaplatili. Pokud je dům silný, budete spát klidněji.
Výběr inspektora je složitější, než se zdá. Státní zákony jsou nepořádek. Některé státy vyžadují licenci. V jiných postačí prověření. V jiných neexistují vůbec žádná pravidla. Nehádejte. Kontrola. Hledejte členy American Society of Home Inspectors (ASHI) nebo National Association of Home Inspectors (NAHI). Tyto skupiny dodržují etické kodexy. Požadují dodržování norem. Vyřazují amatéry.
### Drobné písmo, které nemůžete přeskočit
Většina kupujících prolistuje smlouvu o kontrole. Velká chyba. Inspekční zpráva není zárukou. Toto je snímek okamžiku. Inspektor vidí, co je dostupné a viditelné. Pokud je střecha nepřístupná kvůli sněhu nebo bezpečnostním předpisům, nepůjde tam. Pokud inspektor nic neviděl, tak mu to neuniklo. Prostě se tam nemohl dostat.
Musíte přesně vědět, co smlouva obsahuje. Zahrnuje systém vytápění, ventilace a klimatizace (HVAC)? Instalatér? Elektrický panel? Některé smlouvy uvádějí všechny systémy. V některých – pouze design. Ujistěte se, že rozsah práce je jasně definován. Platíte, abyste viděli. Platíte za klid. Nedovolte, aby nejasné klauzule omezovaly vaše pokrytí.
### Řemeslné nástroje
Co konkrétně vám inspektor domů přináší? Není to jen baterka a poznámkový blok. Profesionální inspektoři používají vlhkoměry. Kontrolují skryté poškození vodou za dlaždicemi. Používají termokamery. Ukazují změny teploty. Studené místo na stěně může znamenat netěsnost. Horký bod může znamenat elektrický problém.
Berou s sebou žebříky. Berou šroubováky. Klepou na dlaždice, aby slyšeli prázdný zvuk odlupování malty. Poslouchají hukot pece. Sledují, jak se dveře zavírají. Dveře, které se v létě lepí, ale v zimě ne, značí osídlení. Celoročně lepící dveře mohou být chybou v rámu. Každý nástroj je diagnostickým nástrojem. Každé pozorování jsou data.
### Proč je vaše přítomnost důležitá
Nenechte inspektora pracovat samotného. Jdi s ním. Ptejte se. Označte místa, která vás obtěžují. Znáte tento dům. V úterý minulého týdne jste si všimli zvláštního hluku v podkroví. Viděl jsi místo v rohu suterénu. Řekněte nám o tom.
Požádejte je, aby vysvětlili, co vidí. Pokud naznačují trhlinu v základu, zeptejte se, zda je strukturální nebo kosmetická. Pokud testují zásuvky, zeptejte se, proč jedna nefunguje. Toto je vaše vzdělání. Zkoumáte svou novou investici. Vytváříte si vlastní znalostní základnu. Nekupujete jen dům. Kupujete systém. A musíte pochopit, jak tento systém funguje.
Závěrečná fáze: příprava na uzavření obchodu
Jste jen pár kroků od cíle. Ještě pár podpisů a klíče budou ve vašich rukou. Je snadné se nechat pohltit adrenalinem, ale důležité je zůstat v klidu. Před uzávěrkou požádejte svého realitního makléře nebo hypotečního makléře o hrubé kopie všech dokumentů.
Tento jednoduchý krok řeší dva problémy. Uvolňuje emocionální stres a dává vám čas si skutečně přečíst, co podepisujete.
Neváhejte a ptejte se. Pokud je některá položka problematická, kontaktujte prosím svůj technický tým. Požádejte o vysvětlení. Obzvláště riskantní mohou být čísla na formulářích. Jeden špatný stisk klávesy vás může později stát tisíce dolarů. Zkontrolujte každou hodnotu dvakrát.
Někteří kupující si najímají realitního právníka, který je provede procesem uzavření. To zajišťuje, že právní termíny jsou přeloženy do srozumitelného jazyka. Jiní přivedou rodiče nebo přítele, kteří si již koupili dům. Slouží jako „druhý pár očí“.
Koupě domu je obrovský krok. Pokud si ale uděláte důkladný průzkum a obklopíte se těmi správnými odborníky, strach opadne. Budete moci stát ve svém novém obývacím pokoji a upřímně říci: „Home sweet home“.
