El mercado inmobiliario es un desastre en este momento. Los precios fluctúan. El inventario es escaso. Si está intentando vender su casa, no puede simplemente ponerla a la venta y esperar lo mejor. Tienes que tomar medidas adicionales para destacar.
La puesta en escena del hogar es la respuesta para la mayoría de los vendedores. Aumenta el precio de venta. Reduce el tiempo en el mercado. Pero ¿cuál es la verdadera filosofía detrás de esto? ¿Cómo funciona en la práctica?
En esencia, el home staging consiste en organizar muebles y decoración para exhibir una propiedad. No se trata de hacer que tu hogar parezca tu casa. Se trata de hacer que parezca su casa.
Esto no puede costarle nada. Una limpieza profunda y eliminar el desorden diario puede ser todo lo que necesitas. O puede costar miles. Puedes pintar las paredes en colores neutros. Mejorar el paisajismo. Agregue muebles de alquiler para ayudar a los compradores a visualizar el espacio.
Definamos qué es el home staging. Y lo que es más importante, lo que no lo es. Averiguaremos si debes contratar a un profesional o abordarlo tú mismo. Aquí se explica cómo adoptar la mentalidad adecuada.
El manual de puesta en escena
Los profesionales del sector inmobiliario lo tienen claro en este punto. Poner en escena no es decorar.
La decoración tiene que ver con el estilo personal. La puesta en escena se trata de despersonalización. Tienes que despojarte de tu identidad para que los compradores puedan imaginar su propia vida desarrollándose en las habitaciones.
Esto significa quitar fotos familiares. Esconder montones de periódicos no leídos. Mover la caja de arena del gato a un lugar menos visible. Se trata de crear un lienzo en blanco.
Algunos vendedores van más allá. Quitan sus propios muebles por completo. Compran electrodomésticos nuevos que se ajustan a la estética moderna. Pintan sobre colores brillantes y personalizados con tonos neutros y suaves.
El objetivo es sencillo. El comprador debería entrar y ver las posibilidades. No recuerdos.
Entonces, ¿por dónde empiezas? La cuestión no es sólo estética. Se trata de estrategia.
¿Deberías contratar a un montador profesional? ¿O puedes hacerlo tú mismo?
Si contratas a alguien, ¿dónde lo encuentras?
Si haces bricolaje, ¿qué necesitas saber para evitar errores costosos?
¿Las casas preparadas realmente se venden más rápido? ¿Por más dinero?
Responderemos a estas preguntas. Exploraremos la mecánica de cómo funciona el home staging. Y aprenderá cómo preparar su propiedad para el mercado.
Contratación de un Home Stager
El valor oculto de la puesta en escena profesional
La puesta en escena del hogar no es un truco de marketing de la nueva era. Comenzó en la costa oeste en la década de 1970 y desde entonces se ha apoderado del resto del país. La Guía de propiedad del Wall Street Journal lo desglosa de forma sencilla. Los compradores se fijan en tres cosas: ubicación, condición y precio.
No puedes mover la casa. Tampoco querrás bajar el precio sólo porque la sala de estar parece desordenada. Eso deja la condición. Y aquí es donde importa la puesta en escena.
La mayoría de la gente limpia antes de mostrarse. Aspiran. Limpian los mostradores. Pero la puesta en escena es diferente. Es sutil. Es estratégico. Hace que una casa se sienta más grande, más cálida y más acogedora sin cambiar su estructura estructural.
Los home stagers profesionales son profesionales de puesta en escena acreditados o ASP. Su agente de bienes raíces podría ser uno de ellos. O tal vez conozcan a alguien que trabaje bien con los compradores locales.
¿Por qué contratar uno? Traen su propio inventario. Muebles. Alfombras. Arte. Esto le ahorra tiempo en la búsqueda de piezas “neutrales” que se ajusten a la estética del comprador. También proporciona distancia. Los vendedores están demasiado cerca de sus propios recuerdos para ver lo que ve un extraño.
Costo de puesta en escena del hogar
El efectivo escasea para muchos vendedores. Agregar los honorarios de un profesional a los costos de cierre parece un trabajo pesado. Pero considere la alternativa.
Muchos vendedores terminan bajando el precio de venta en unos 10.000 dólares. Eso es mucho dinero. La tarifa de preparación a menudo se amortiza sola en esa única negociación.
El coste medio ronda los 500 dólares por habitación al mes. Si está montando tres dormitorios, una sala de estar y un comedor, estará gastando varios miles de dólares al mes. Si necesita pintura nueva o un jardín costoso, la factura aumenta rápidamente.
El objetivo es la velocidad. Una casa preparada se vende más rápido. Ventas más rápidas significan menos costos de tenencia. Un menor costo de mantenimiento significa que su inversión en puesta en escena se reduce en relación con la ganancia total.
Encuentre profesionales a través de su agente o en línea. Verificar credenciales. Referencias de demanda. No confíe simplemente en su palabra.
Reparación de abolladuras en alfombras
Moviste el sofá. Las pesadas piernas dejaron profundas hendiduras en la alfombra. Tiene mala pinta. Hace que la habitación parezca descuidada.
Hay un truco que usan los profesionales. Es sencillo. No requiere herramientas especiales.
Coloque los cubitos de hielo directamente sobre las abolladuras. Deja que se derritan. El agua penetra las fibras comprimidas. A medida que se seca, las fibras se expanden y recuperan su forma original.
Espera a que se seque por completo. Aspire ligeramente. Las abolladuras desaparecieron.
Puesta en escena casera de bricolaje
Si contratar un ASP no está dentro de su presupuesto, puede hacerlo usted mismo. Los principios siguen siendo los mismos. Despersonalizar. Ordenar. Neutralizar.
Comience eliminando fotografías personales. Retire los artículos religiosos. Eliminar colecciones. Los compradores deben imaginarse viviendo allí. Tus fotos familiares se interponen en tu camino.
Alquila o pide prestado muebles si sientes que tu espacio está vacío. Una habitación vacía parece fría. Una habitación preparada se siente como un hogar. Utilice colores neutros. Beige, gris, blanquecino. Éstas son apuestas seguras.
La iluminación es clave. Enciende todas las luces. Abre todas las persianas. Los espacios luminosos se sienten más grandes y limpios.
Revisa tus pisos. Si la alfombra está manchada o vieja, considere pintar los pisos. Es más barato que el suelo nuevo y tiene un aspecto moderno.
Concéntrate en la entrada. Es la primera impresión. Limpia el desorden. Agrega un tapete simple. Agrega una planta.
En la cocina, limpia las encimeras. Retire la tostadora. Retire el correo. Deja sólo lo esencial. Un mostrador limpio sugiere un estilo de vida limpio.
En el baño, apile las toallas de forma ordenada. Utilice un jarrón pequeño con una sola flor. Agrega un toque de vida sin distraer.
Recuerda el objetivo. Ya no vives allí. Estás vendiendo un producto. Hazlo atractivo.
Si se salta el profesional y se encarga de esto usted mismo, la regla de oro es simple. Pregúntale a las personas que no te aman tanto como tú sus brutales opiniones. Familiares y amigos están demasiado cerca de la situación. Ven tu historia en cada rincón. Necesitas un ojo objetivo para detectar lo que hay que hacer.
Recuerde el cambio de mentalidad. Tu casa ya no es tu santuario. Es un producto. Debe verse listo para que el próximo propietario entre sin pensarlo dos veces.
Reorganizar muebles
Los participantes en el escenario le dirán que probablemente no necesitará gastar una fortuna en piezas nuevas. El objetivo es hacer que el espacio parezca más grande, no comprar una sala de exposición. Sólo hay tres situaciones en las que gastar dinero tiene sentido.
Primero, el precio importa. ¿Vender una propiedad multimillonaria? Los muebles baratos y desgastados gritan “descuento”. Los compradores esperan calidad a ese nivel. Si su sofá actual está hundido o su mesa de café está rayada, alquile piezas de alta gama para la exhibición. Cuesta menos de lo que piensas y vale la pena en percepción.
En segundo lugar, revisa los electrodomésticos. Valor del tanque de electrodomésticos obsoletos. El acero inoxidable es la apuesta segura, pero no es obligatorio. La clave es la coherencia. Si tu estufa es del año 1995 y el refrigerador es del 2010, luce caótico. Si todo coincide y funciona, los compradores se preocupan menos por la marca y más por la función.
En tercer lugar, y aquí es donde fallan la mayoría de los propietarios, es el color. Si tienes una alfombra morada o encimeras naranjas, estás creando un bloqueo mental. Los compradores no pueden visualizar su propia vida en una habitación rosa. Ven tu gusto. No ven su futuro. La pintura neutra es la reforma más barata que puedes hacer. Cambie los muebles ruidosos por piezas insípidas y acogedoras. Permítales completar los espacios en blanco.
Guardar artículos personales
Esto nos lleva al almacenamiento. Alquilar una unidad pequeña puede parecer un gasto innecesario. No lo es.
Necesitas limpiar las cubiertas. Cada chuchería, álbum de fotos y colección es una distracción. Un comprador potencial está intentando recorrer su vida mentalmente. Los estás deteniendo con tus imanes. Limpiar el espacio de los armarios y las encimeras hace que las habitaciones parezcan más grandes. También oculta tus objetos de valor. ¿Por qué dejar joyas y documentos importantes por ahí cuando extraños cruzan la puerta de su casa? Una unidad de almacenamiento es un seguro barato.
Apelación exterior
Empiezas por el exterior. Los agentes inmobiliarios lo llaman “atractivo exterior”, pero la realidad es más simple: es la primera impresión. Si está vendiendo, cruce la calle. Mira la fachada. ¿Parece que alguien vive allí con cuidado o como si lo hubieran olvidado?
Los profesionales de la puesta en escena tienen una lista de verificación para esto. No se trata sólo de limpiar. Se trata de enmarcar.
- Recorta el marco. Corta setos y árboles para que la casa sobresalga. Los bordes desordenados parecen negligencia. Las formas uniformes parecen intencionadas. Agrega flores para darle color.
- Cuida el recuento de pintura. Los macizos de flores pueden ser un derroche de color. La casa en sí no debería hacerlo. Los expertos recomiendan un máximo de tres colores. Dos es más seguro. Si no puede permitirse el lujo de pintar, lave todo a presión. El revestimiento, las contraventanas, los pasillos. La suciedad mata el valor.
También hay trucos para el césped. La hierba marrón es una señal de alerta para los compradores. Los campos de golf solucionan este problema rociándolos con pintura verde no tóxica. Cubre los puntos muertos. Es una solución temporal, pero funciona durante las semanas previas a la venta.
Si pintar el césped te parece demasiado agresivo, prueba con plantas artificiales. Las flores de seda en maceteros grandes pueden lucir exuberantes. No sobrevivirán una temporada completa al aire libre. ¿Pero un par de meses? Aguantarán muy bien.
Mantenga limpio el jardín. Cortar. Rastrillo. Recoge juguetes. Retire los accesorios de las mascotas. Por dentro también. Si tienes perro, sácale los huesos. Si tienes un gato, esconde la caja de arena. Pídale a un amigo que cuide a la mascota durante las exhibiciones. Los compradores quieren imaginarse viviendo allí, sin pasar por encima de un Golden Retriever.
Para las terrazas, considere comprar una parrilla nueva. Es barato. Vende la idea de hacer barbacoas nocturnas.
Cómo convertirse en un Home Stager certificado
Una vez que haya preparado una casa, es posible que se pregunte cómo hacerlo de forma profesional.
Los sitios web abundan con cursos. Pero si desea una acreditación, solo hay un nombre que se destaca en la industria: Staging Homes.
Es el único proveedor que forma profesionales de puesta en escena acreditados. El entrenamiento es intensivo.
- Curso de certificación de tres días. Para stagers serios.
- Curso de dos días. Para agentes inmobiliarios que quieran agregar la habilidad a su conjunto de herramientas.
No se trata sólo de comprar flores. Se trata de comprender el mercado, la psicología del espacio y los estándares técnicos del comercio.
Consejos esenciales de Home Staging para espacios interiores
Moverse hacia adentro cambia el juego. El exterior les engancha. El interior los guarda.
Empiece por ordenar. No sólo ordenar. Claro. Retire los artículos personales. Fotos, colecciones, símbolos religiosos. El comprador necesita verse a sí mismo aquí, no a usted.
La luz es tu mejor amiga. Abre todas las cortinas. Enciende todas las lámparas. Los rincones oscuros se sienten pequeños y deprimentes. Los espacios luminosos se sienten amplios y limpios.
Arregla las cosas pequeñas. Un azulejo roto. Una puerta atascada. Una bombilla parpadeante. Estas pequeñas molestias gritan “mantenimiento diferido”. Los compradores negociarán sobre ellos. Arréglalos de antemano.
Neutraliza el olor. Cocine con cítricos o canela antes de mostrarlo. Sin perfumes fuertes. Sin olores de mascotas.
La puesta en escena se trata de preparación. Se trata de hacer
Necesitará suministros de limpieza
La limpieza no es sólo una sugerencia. Es la base del home staging. La mayoría de los vendedores piensan que esto significa pasar la aspiradora rápidamente y echar un chorrito de lejía en el inodoro. Eso no es suficiente. Los compradores buscan señales de abandono y las encuentran en los márgenes.
Necesitas limpiar debajo de los mostradores. Sí, incluso aquellos que rara vez tocas. Reemplace las cortinas de la ducha. La lechada entre baldosas a menudo alberga años de suciedad que una limpieza rápida no solucionará. Alfombras limpias con vapor. Desempolva la moldura de techo. Limpiar los ventiladores de techo. Lave todas las ventanas, por dentro y por fuera. Pulir cada accesorio. Limpia los electrodomésticos de arriba a abajo.
No debe quedar ningún rastro de suciedad por ninguna parte. Los propietarios de viviendas con frecuencia pierden lugares simplemente porque han olvidado que esos espacios existen. Alféizares. El interior de los armarios. Si no está seguro de dónde buscar, contrate un servicio de limpieza profesional. Es una inversión, pero elimina el riesgo de pasar por alto esa mancha que hace dudar al comprador.
Vende el espacio, no las cosas
Tu desorden es la distracción de otra persona. Eliminar fotos familiares. Los compradores no pueden imaginar sus propias vidas en una casa llena de hitos de sus hijos. Retire los recuerdos. Si está en la pared o en la estantería, te pertenece a ti, no a la casa.
Algunos actores van más allá. Quitan espejos. La lógica es simple: los espejos hacen que los compradores se miren a sí mismos en lugar de mirar la habitación. Otros sostienen lo contrario. Los espejos amplían el espacio. Depende de la vivienda y de la iluminación. Utilice su criterio.
Limpia las encimeras de la cocina. Esto es fundamental. Quieres vender el espacio del mostrador, no la tostadora o la licuadora. Las superficies vacías indican almacenamiento y funcionalidad. Montones de electrodomésticos indican desorden.
Después de toda esta purga, es probable que te quedes con las paredes vacías. Esto puede parecer duro. No los llenes de arte caro. El arte barato está bien. De hecho, muchas veces es mejor. Reúna las hojas. Enciérrelos en marcos simples. Es fresco, neutral y económico.
Despersonalizar los baños. Retire los cepillos de dientes. Reemplázalos con plantas o cerámica. Neutraliza el olor y el ruido visual.
Disponga los muebles para que fluyan. Si un comprador no puede caminar por una habitación sin esconderse debajo del brazo de una silla, está demasiado desordenada. Es posible que necesites alquilar almacenamiento para algunas piezas. Mira la habitación como un todo. Si el lado izquierdo está lleno de muebles y el lado derecho está vacío, la vista se fijará en el desequilibrio. Decoración grupal de a tres. Varíe las alturas. Crea un ritmo agradable sin convertirse en desorden.
Que se haga la luz
Si la habitación está limpia, deja que los compradores la vean.
Maximiza la luz natural. Abre todas las cortinas. Abre todas las cortinas. Algunos profesionales sugieren eliminar por completo los adornos de las ventanas. Haga esto sólo si no deja agujeros visibles ni marcas de clavos en la pared. De lo contrario, los trabajos de reparación se convierten en un nuevo tema de conversación.
Si el clima lo permite, abra las ventanas. El aire fresco es una herramienta sutil pero poderosa. Elimina tu olor. El olor es personal. Activa la memoria. No querrás que los compradores recuerden tu antigua colonia o tus hábitos culinarios. Quieres que no huelan nada.
Enciende todas las luces de la casa. Incluso durante el día. Los rincones oscuros se sienten más pequeños. Se sienten inacabados. Las habitaciones luminosas parecen más grandes. Se sienten seguros.
¿Cuánto de este esfuerzo vale la pena?
Quizás estés listo para dejar de leer y empezar a empacar cajas, pero espera. Hay un último argumento financiero a favor de la puesta en escena que no tiene que ver con la vanidad. Se trata de supervivencia.
Los profesionales dicen que una casa preparada genera entre un 6 y un 20 por ciento más que su contraparte no preparada. Eso suena a ganancia extra. Pero en un mercado en caída, el verdadero objetivo no es la ganancia. Es retención. Manteniendo el precio original.
Si necesita actuar rápido, es posible que se sienta tentado a reducir el precio de venta. ¿Por qué? Desesperación. Pero la puesta en escena es el escudo que te permite conservar tu número.
Las matemáticas del tiempo
Aquí está la brutal realidad de los precios inmobiliarios. Los agentes recomiendan bajar el precio aproximadamente un 3 por ciento después de unos meses si la casa está en buen estado.
Haz los cálculos. En una casa de $250,000, eso es un agujero de $7,500 en su bolsillo.
Ahora mire el costo de la ayuda. La mayoría de los escenógrafos profesionales cobran menos de 5.000 dólares.
El retorno de la inversión es claro si valoras la velocidad. Según StagedHomes.com, el 91 por ciento de las casas preparadas por profesionales acreditados se venden en un mes o menos. Si su casa se vende antes de los tres meses, acaba de ahorrarse la penalización por reducción de precio. Es posible que incluso le quede dinero en efectivo de la tarifa de $5,000.
Si su casa preparada se vende rápidamente, se está salvando de una reducción de precio que podría haber acabado con su valor líquido.
¿Realmente vale la pena?
Los agentes y promotores de buena reputación son honestos acerca de los límites. La puesta en escena no es mágica. No venderá una casa que nadie quiere ver.
Si no entra ninguna gente por la puerta, el precio es el problema. No la decoración. Fijar el precio.
¿Pero si el tráfico peatonal es elevado y las ofertas escasas? Ahí es donde gana la puesta en escena.
Los compradores necesitan una razón para morder. Ven un espacio polvoriento y desordenado y caminan. Ven un espacio acogedor y cuidado e imaginan su vida allí. Ese gancho emocional crea un incentivo. Hace que el precio parezca justificado.
Consulte los recursos a continuación para profundizar en la industria. Pero antes de llamar a un profesional, recuerda los trucos sensoriales.
Usa tus sentidos
Los organizadores tienen un manual específico para las jornadas de puertas abiertas. Un truco es olfativo. Hornear pan. O galletas.
Un olor reconfortante engaña al cerebro. Señala “hogar”. Baja las defensas.
No te olvides del gusto. Los profesionales recomiendan ofrecer galletas recién horneadas y café caliente. ¿Por qué? Obliga a una pausa. Mantiene a la gente en casa por más tiempo. Cuanto más tiempo permanezcan, más probabilidades habrá de que hagan una oferta. Es una guerra psicológica con harina y azúcar.
Preguntas frecuentes sobre puesta en escena del hogar
¿Vale la pena montar una casa?
Ha pasado de “es bueno tenerlo” a “hay que hacerlo”. Ya sea que haga bricolaje o contrate ayuda, la despersonalización permite a los compradores visualizar sus propias vidas en el espacio. Esto acelera la venta y muchas veces aumenta el precio final. Stagedhomes.com reclama una prima del 6 al 20 por ciento sobre las viviendas no preparadas.
¿Necesitas estar certificado para ser home stager?
No existe ninguna licencia obligatoria. Puedes empezar. Sin embargo, Stagedhomes.com ofrece un curso de tres días para convertirse en un profesional de puesta en escena acreditado (ASP). La insignia ayuda a generar confianza con los clientes.
¿Cuánto cuesta preparar una casa para venderla?
Espere pagar entre $300 y $600 por una consulta de diseño inicial. Por habitación, los costos oscilan entre $500 y $600 mensuales. La ubicación importa. En los mercados calientes donde las casas salen volando de los estantes, su factura final podría ser más baja porque el período de preparación es corto.
¿Cuál es el salario de un home stager?
La Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. agrupa a los escenógrafos con los diseñadores de interiores. El salario anual medio de ese grupo era de unos 56.000 dólares en mayo de 2019.
¿Qué incluye el home staging?
Es el arte de restar y ordenar. Quita las fotos personales. Limpia el desorden. Organice los muebles para resaltar el flujo. Los profesionales traen su propio inventario: muebles, alfombras, iluminación y arte modernos y limpios diseñados para atraer al público más amplio posible.
