O mercado imobiliário está uma bagunça agora. Os preços flutuam. O estoque está apertado. Se você está tentando vender sua casa, não pode simplesmente listá-la e torcer pelo melhor. Você precisa tomar medidas extras para se destacar.
O home staging é a resposta para a maioria dos vendedores. Aumenta o preço de venda. Reduz o tempo no mercado. Mas qual é a verdadeira filosofia por trás disso? Como isso funciona na prática?
Basicamente, o home staging é organizar móveis e decoração para mostrar uma propriedade. Não se trata de fazer com que a sua casa se pareça com a sua casa. Trata-se de fazer com que pareça a casa deles.
Isso não pode custar nada. Uma limpeza profunda e remoção da desordem diária pode ser tudo que você precisa. Ou pode custar milhares. Você pode pintar as paredes com cores neutras. Melhore o paisagismo. Adicione móveis para alugar para ajudar os compradores a visualizar o espaço.
Vamos definir o que é home staging. E o mais importante, o que não é. Descobriremos se você deve contratar um profissional ou resolver isso sozinho. Veja como entrar na mentalidade certa.
O manual de preparação
Os profissionais do setor imobiliário são claros nesse ponto. Encenar não é decorar.
Decorar tem a ver com estilo pessoal. A encenação tem a ver com despersonalização. Você tem que retirar sua identidade para que os compradores possam imaginar sua própria vida se desenrolando nos quartos.
Isso significa tirar fotos de família. Escondendo pilhas de jornais não lidos. Mover a caixa sanitária do gato para um local menos visível. Trata-se de criar uma tela em branco.
Alguns vendedores vão além. Eles removem totalmente seus próprios móveis. Eles compram novos aparelhos que se enquadram na estética moderna. Eles pintam cores vivas e personalizadas com tons suaves e neutros.
O objetivo é simples. O comprador deve entrar e ver as possibilidades. Não memórias.
Então, por onde você começa? A questão não é apenas estética. É uma questão de estratégia.
Você deve contratar um stager profissional? Ou você pode fazer isso sozinho?
Se você contratar alguém, onde você o encontrará?
Se você faz DIY, o que precisa saber para evitar erros dispendiosos?
As casas encenadas realmente vendem mais rápido? Por mais dinheiro?
Responderemos a essas perguntas. Exploraremos a mecânica de como funciona o home staging. E você aprenderá como preparar seu imóvel para o mercado.
Contratando um Home Stager
O valor oculto da encenação profissional
O home staging não é um artifício de marketing da nova era. Tudo começou na Costa Oeste na década de 1970 e desde então conquistou o resto do país. O Guia de Propriedade do Wall Street Journal explica isso de forma simples. Os compradores analisam três coisas: localização, condição e preço.
Você não pode mudar a casa. Você também não quer baixar o preço só porque a sala parece bagunçada. Isso deixa a condição. E é aqui que a encenação é importante.
A maioria das pessoas limpa antes de mostrar. Eles aspiram. Eles limpam balcões. Mas a encenação é diferente. É sutil. É estratégico. Faz com que a casa pareça maior, mais quente e mais convidativa, sem alterar sua estrutura.
Os home stagers profissionais são profissionais de preparação credenciados ou ASPs. Seu agente imobiliário pode ser um deles. Ou podem conhecer alguém que trabalhe bem com compradores locais.
Por que contratar um? Eles trazem seu próprio inventário. Mobília. Tapetes. Arte. Isso economiza seu tempo procurando peças “neutras” que se ajustem à estética do comprador. Também fornece distância. Os vendedores estão muito próximos de suas próprias memórias para ver o que um estranho vê.
Custo de preparação doméstica
O dinheiro está escasso para muitos vendedores. Adicionar uma taxa profissional aos custos de fechamento parece um trabalho pesado. Mas considere a alternativa.
Muitos vendedores acabam reduzindo o preço pedido em cerca de US$ 10.000. Isso é muito dinheiro. A taxa de preparação geralmente se paga nessa única negociação.
O custo médio fica em torno de US $ 500 por quarto por mês. Se você estiver planejando três quartos, uma sala de estar e uma área de jantar, estará ganhando vários milhares de dólares por mês. Se você precisar de tinta nova ou paisagismo caro, a conta sobe rapidamente.
O objetivo é velocidade. Uma casa encenada vende mais rápido. Vendas mais rápidas significam menos custos de manutenção. Menos custo de manutenção significa que seu investimento em preparação diminui em relação ao lucro total.
Encontre profissionais através do seu agente ou online. Verifique as credenciais. Referências de demanda. Não acredite apenas na palavra deles.
Consertando amassados no carpete
Você mudou o sofá. As pernas pesadas deixaram marcas profundas no carpete. Parece ruim. Isso faz com que a sala pareça negligenciada.
Existe um truque que os profissionais usam. É simples. Não requer ferramentas especiais.
Coloque cubos de gelo diretamente sobre os amassados. Deixe-os derreter. A água penetra nas fibras comprimidas. À medida que seca, as fibras voltam à sua forma original.
Espere secar completamente. Aspire levemente. Os amassados sumiram.
DIY Home Staging
Se contratar um ASP não estiver no orçamento, você mesmo pode fazer isso. Os princípios permanecem os mesmos. Despersonalizar. Organizar. Neutralizar.
Comece removendo fotos pessoais. Remova itens religiosos. Remova coleções. Os compradores precisam se imaginar morando lá. Suas fotos de família atrapalham.
Alugue ou peça emprestado móveis se seu espaço parecer vazio. Uma sala vazia parece fria. Uma sala encenada parece uma casa. Use cores neutras. Bege, cinza, esbranquiçado. Estas são apostas seguras.
A iluminação é fundamental. Acenda todas as luzes. Abra todas as cortinas. Espaços claros parecem maiores e mais limpos.
Verifique seus pisos. Se o carpete estiver manchado ou velho, considere pintar o chão. É mais barato que um piso novo e parece moderno.
Concentre-se na entrada. É a primeira impressão. Limpe a desordem. Adicione um tapete simples. Adicione uma planta.
Na cozinha, limpe os balcões. Remova a torradeira. Remova o correio. Deixe apenas o essencial. Um balcão limpo sugere um estilo de vida limpo.
No banheiro, empilhe as toalhas com cuidado. Use um vaso pequeno com uma única flor. Acrescenta um toque de vida sem distrair.
Lembre-se do objetivo. Você não está mais morando lá. Você está vendendo um produto. Torne-o atraente.
Se você está ignorando o profissional e lidando com isso sozinho, a regra de ouro é simples. Pergunte às pessoas que não amam você tanto quanto você quais são suas opiniões brutais. Família e amigos estão muito próximos da situação. Eles veem sua história em cada canto. Você precisa de um olhar objetivo para identificar o que precisa ser eliminado.
Lembre-se da mudança de mentalidade. Sua casa não é mais seu santuário. É um produto. Ele precisa parecer pronto para o próximo proprietário entrar sem pensar duas vezes.
Reorganizando Móveis
Os Stagers dirão que você provavelmente não precisará gastar uma fortuna em peças novas. O objetivo é fazer com que o espaço pareça maior, não comprar um showroom. Existem apenas três situações em que gastar dinheiro faz sentido.
Primeiro, o preço é importante. Vender uma propriedade multimilionária? Móveis baratos e desgastados gritam “desconto”. Os compradores esperam qualidade nesse nível. Se o seu sofá atual estiver flácido ou sua mesa de centro estiver arranhada, alugue peças de alta qualidade para exposição. Custa menos do que você pensa e compensa na percepção.
Em segundo lugar, verifique os aparelhos. Valor do tanque de aparelhos obsoletos. O aço inoxidável é a aposta segura, mas não é obrigatório. A chave é a consistência. Se o seu fogão for de 1995 e a geladeira de 2010, parece caótico. Se tudo combinar e funcionar, os compradores se importam menos com a marca e mais com a função.
Terceiro, e é aqui que a maioria dos proprietários falha, é a cor. Se você tiver carpete roxo ou bancada laranja, estará criando um bloqueio mental. Os compradores não conseguem visualizar sua própria vida em uma sala rosa. Eles veem seu gosto. Eles não veem seu futuro. A tinta neutra é a reforma mais barata que você pode fazer. Troque móveis barulhentos por peças suaves e convidativas. Deixe-os preencher os espaços em branco.
Armazene itens pessoais
Isso nos leva ao armazenamento. Alugar uma unidade pequena pode parecer uma despesa desnecessária. Não é.
Você precisa limpar os decks. Cada bugiganga, álbum de fotos e coleção é uma distração. Um comprador em potencial está tentando repassar sua vida mentalmente. Você os está impedindo com seus ímãs. Limpar o espaço do armário e dos balcões faz com que os quartos pareçam maiores. Também esconde seus objetos de valor. Por que deixar joias e documentos importantes espalhados quando estranhos entram pela sua porta? Uma unidade de armazenamento é um seguro barato.
Recurso de freio
Você começa com o exterior. Os corretores imobiliários chamam isso de “apelação do freio”, mas a realidade é mais simples: é a primeira impressão. Se você está vendendo, atravesse a rua. Olhe para a fachada. Parece que alguém mora lá com cuidado ou que foi esquecido?
Os profissionais de preparação têm uma lista de verificação para isso. Não se trata apenas de limpeza. É uma questão de enquadramento.
- Apare a moldura. Corte sebes e árvores para que a casa se destaque. Bordas bagunçadas parecem negligência. As formas uniformes parecem intencionais. Adicione flores para dar cor.
- Cuidado com a contagem de tintas. Os canteiros de flores podem ser uma profusão de cores. A casa em si não deveria. Os especialistas recomendam no máximo três cores. Dois é mais seguro. Se você não tem dinheiro para pintar, lave tudo com pressão. O tapume, as venezianas, as passarelas. Grime mata valor.
Também existem truques para o gramado. A grama marrom é uma bandeira vermelha para os compradores. Os campos de golfe resolvem isso borrifando tinta verde atóxica. Cobre os pontos mortos. É uma solução temporária, mas funciona durante as semanas que antecedem a venda.
Se pintar a grama parecer muito agressivo, experimente plantas artificiais. Flores de seda em vasos grandes podem parecer exuberantes. Eles não sobreviverão uma temporada inteira lá fora. Mas alguns meses? Eles vão aguentar muito bem.
Mantenha o quintal limpo. Cortar. Ancinho. Pegue brinquedos. Remova acessórios para animais de estimação. Dentro também. Se você tem um cachorro, tire os ossos. Se você tem um gato, esconda a caixa sanitária. Peça a um amigo para cuidar do animal durante as exibições. Os compradores querem imaginar morar lá, e não passar por cima de um Golden Retriever.
Para decks, considere comprar uma nova churrasqueira. É barato. Vende a ideia de churrascos noturnos.
Como se tornar um Home Stager certificado
Depois de montar uma casa, você pode se perguntar como fazê-lo profissionalmente.
Os sites estão repletos de cursos. Mas se você deseja credenciamento, só há um nome que se destaca no setor: Staged Homes.
Eles são o único fornecedor que treina profissionais de encenação credenciados. O treinamento é intensivo.
- Curso de certificação de três dias. Para profissionais sérios.
- Curso de dois dias. Para corretores imobiliários que desejam adicionar a habilidade ao seu kit de ferramentas.
Não se trata apenas de comprar flores. Trata-se de compreender o mercado, a psicologia do espaço e os padrões técnicos do comércio.
Dicas essenciais de preparação doméstica para espaços internos
Mover-se para dentro muda o jogo. O exterior os prende. O interior os mantém.
Comece com a organização. Não apenas arrumar. Limpando. Remova itens pessoais. Fotos, coleções, símbolos religiosos. O comprador precisa se ver aqui, não você.
A luz é sua melhor amiga. Abra todas as cortinas. Acenda todas as lâmpadas. Os cantos escuros parecem pequenos e deprimentes. Espaços claros parecem amplos e limpos.
Conserte as pequenas coisas. Um azulejo rachado. Uma porta emperrada. Uma lâmpada bruxuleante. Esses pequenos aborrecimentos gritam “manutenção adiada”. Os compradores irão negociar sobre eles. Corrija-os de antemão.
Neutralize o cheiro. Cozinhe com frutas cítricas ou canela antes de mostrar. Sem perfumes fortes. Sem odores de animais de estimação.
A preparação é uma questão de preparação. Trata-se de fazer
Você precisará de materiais de limpeza
A limpeza não é apenas uma sugestão. É a base do home staging. A maioria dos vendedores acha que isso significa um aspirador rápido e um pouco de água sanitária no vaso sanitário. Isso não é suficiente. Os compradores procuram sinais de negligência e os encontram nas margens.
Você precisa limpar embaixo dos balcões. Sim, mesmo aqueles que você raramente toca. Substitua as cortinas do chuveiro. A argamassa entre os ladrilhos geralmente contém anos de sujeira que uma limpeza rápida não resolve. Tapetes limpos a vapor. Limpe a moldura da coroa. Limpe os ventiladores de teto. Lave todas as janelas, por dentro e por fora. Faça o polimento de cada acessório. Limpe os aparelhos de cima para baixo.
Não deve haver nenhum vestígio de sujeira em lugar nenhum. Os proprietários frequentemente perdem vagas simplesmente porque se esqueceram de que esses espaços existem. Peitoris de janelas. O interior dos armários. Se você não tiver certeza de onde procurar, contrate um serviço de limpeza profissional. É um investimento, mas elimina o risco de perder aquela mancha que faz o comprador hesitar.
Venda o espaço, não as coisas
Sua desordem é a distração de outra pessoa. Remova fotos de família. Os compradores não podem imaginar suas próprias vidas em uma casa repleta de marcos importantes de seus filhos. Remova recordações. Se estiver na parede ou na prateleira, pertence a você, não à casa.
Alguns stagers vão mais longe. Eles removem espelhos. A lógica é simples: os espelhos fazem os compradores olharem para si mesmos e não para a sala. Outros argumentam o contrário. Os espelhos expandem o espaço. Depende da casa e da iluminação. Use seu julgamento.
Limpe os balcões da cozinha. Isto é crítico. Você quer vender o balcão, não a torradeira ou o liquidificador. Superfícies vazias sinalizam armazenamento e funcionalidade. Pilhas de eletrodomésticos sinalizam desordem.
Depois de toda essa limpeza, você provavelmente ficará com as paredes vazias. Isso pode parecer difícil. Não os preencha com arte cara. Arte barata está bem. Na verdade, muitas vezes é melhor. Junte as folhas. Coloque-os em molduras simples. É fresco, neutro e barato.
Despersonalize os banheiros. Remova as escovas de dente. Substitua-os por plantas ou cerâmica. Neutralize o cheiro e o ruído visual.
Organize os móveis para fluir. Se um comprador não consegue andar por uma sala sem passar por baixo do braço de uma cadeira, ela está muito confusa. Pode ser necessário alugar armazenamento para algumas peças. Olhe para a sala como um todo. Se o lado esquerdo estiver cheio de móveis e o lado direito estiver vazio, o olho ficará preso no desequilíbrio. Decoração de grupo em trios. Varie as alturas. Cria um ritmo agradável sem se tornar confuso.
Haja Luz
Se o quarto estiver limpo, deixe os compradores verem.
Maximize a luz natural. Abra todas as cortinas. Abra todas as sombras. Alguns profissionais sugerem a remoção total das cortinas. Faça isso somente se não deixar buracos óbvios ou marcas de pregos na parede. Caso contrário, o trabalho de reparo se tornará um novo ponto de discussão.
Se o tempo permitir, abra as janelas. O ar fresco é uma ferramenta sutil, mas poderosa. Ele lava seu cheiro. O perfume é pessoal. Isso aciona a memória. Você não quer que os compradores se lembrem de sua antiga colônia ou de seus hábitos culinários. Você quer que eles não cheirem nada.
Acenda todas as luzes da casa. Mesmo durante o dia. Os cantos escuros parecem menores. Eles se sentem inacabados. Os quartos luminosos parecem maiores. Eles se sentem seguros.
Quanto vale esse esforço?
Você pode estar pronto para parar de ler e começar a embalar as caixas, mas espere. Há um último argumento financeiro para a encenação que não tem a ver com vaidade. É uma questão de sobrevivência.
Os profissionais dizem que uma casa encenada rende de 6 a 20 por cento mais do que sua contraparte não encenada. Isso soa como lucro extra. Mas num mercado em queda, o verdadeiro objetivo não é o lucro. É retenção. Mantendo o preço original.
Se precisar agir rápido, você pode ficar tentado a reduzir o preço pedido. Por que? Desespero. Mas a encenação é o escudo que lhe permite manter o seu número.
A matemática do tempo
Aqui está a realidade brutal da precificação imobiliária. Os agentes recomendam reduzir o preço em cerca de 3% depois de alguns meses, se a casa estiver parada.
Faça as contas. Em uma casa de $ 250.000, isso representa um buraco de $ 7.500 no seu bolso.
Agora veja o custo da ajuda. A maioria dos stagers profissionais cobra menos de US$ 5.000.
O ROI é claro se você valoriza a velocidade. De acordo com StagedHomes.com, 91% das casas montadas por profissionais credenciados são vendidas em um mês ou menos. Se a sua casa for vendida antes da marca dos três meses, você acabou de evitar a penalidade de redução de preço. Você pode até sobrar dinheiro da taxa de US$ 5.000.
Se a sua casa provisória for vendida rapidamente, você estará evitando uma redução de preço que poderia ter destruído seu patrimônio.
Realmente vale a pena?
Stagers e agentes respeitáveis são honestos quanto aos limites. A encenação não é mágica. Não vai vender uma casa que ninguém quer ver.
Se nenhuma pessoa entrar pela porta, o problema é o preço. Não a decoração. Fixe o preço.
Mas se o tráfego de pedestres for alto e as ofertas baixas? É aí que a encenação vence.
Os compradores precisam de um motivo para morder. Eles veem um espaço empoeirado e desordenado e caminham. Eles veem um espaço convidativo e com curadoria e imaginam sua vida lá. Esse gancho emocional cria um incentivo. Faz com que o preço pareça justificado.
Verifique os recursos abaixo para se aprofundar no setor. Mas antes de chamar um profissional, lembre-se dos truques sensoriais.
Use seus sentidos
Os Stagers têm um manual específico para visitas abertas. Um truque é o olfativo. Asse pão. Ou biscoitos.
Um cheiro reconfortante engana o cérebro. Sinaliza “casa”. Reduz as defesas.
Não se esqueça do sabor. Os profissionais recomendam oferecer biscoitos recém-assados e café quente. Por que? Isso força uma pausa. Mantém as pessoas em casa por mais tempo. Quanto mais tempo permanecerem, maior será a probabilidade de fazerem uma oferta. É uma guerra psicológica com farinha e açúcar.
Perguntas frequentes sobre preparação doméstica
Vale a pena montar uma casa?
Mudou de “bom ter” para “obrigatório”. Quer você faça você mesmo ou contrate ajudante, a despersonalização permite que os compradores visualizem suas próprias vidas no espaço. Isso acelera a venda e muitas vezes aumenta o preço final. Stagedhomes.com reivindica um prêmio de 6 a 20 por cento sobre casas não planejadas.
Você precisa ser certificado para ser um home stager?
Não existe licença obrigatória. Você pode simplesmente começar. No entanto, Stagedhomes.com oferece um curso de três dias para se tornar um Accredited Staging Professional (ASP). O selo ajuda a construir a confiança dos clientes.
Quanto custa preparar uma casa para venda?
Espere pagar cerca de US$ 300 a US$ 600 por uma consulta inicial de design. Por quarto, os custos variam de US$ 500 a US$ 600 mensais. A localização é importante. Em mercados aquecidos, onde as casas saem das prateleiras, sua conta final pode ser menor porque o período de preparação é curto.
Qual é o salário de um home stager?
O Bureau of Labor Statistics dos EUA agrupa os organizadores com designers de interiores. O salário médio anual para esse grupo era de cerca de US$ 56.000 em maio de 2019.
O que inclui o home staging?
É a arte da subtração e do arranjo. Retire as fotos pessoais. Limpe a desordem. Organize os móveis para destacar o fluxo. Os profissionais trazem seu próprio inventário – móveis modernos e limpos, tapetes, iluminação e arte projetada para atrair o maior público possível.
