Як правильно вибрати квартиру: детальний гід для покупців

12-18-2020

Розповідаємо, на що звернути увагу при виборі квартири в новобудові і на вторинному ринку. Але спочатку хочу вам порекомендувати купить квартиру за кращою ціною на сайті blagovist.

Купівля нерухомості — відповідальний крок. Перш ніж його зробити, хочеться бути впевненим в тому, що ніяких неприємних сюрпризів не буде. Звертаються за допомогою до ріелтора, але це не гарантує відсутність неприємностей. Згідно із законом, він тільки посередник, який надає певні послуги. Тому краще самостійно розібратися, як правильно вибрати квартиру при покупці. 

Новобудова або вторинне житло

Це найперше, що потрібно визначити. Житло з первинного і вторинного ринку може значно відрізнятися за якістю, рівнем комфорту і ціні. Треба добре розуміти різницю і розбиратися в плюсах і мінусах обох варіантів.

Новобудова

Ця категорія об’єднує житло, яке купують в споруджуваному будинку. Стадія готовності може бути різною: від котловану до готового до здачі об’єкта або вже готового до здачі. Перевага новобудов — приваблива ціна. Вона значно відрізняється залежно від ступеня готовності будівлі. На старті продажів ціна квадратного метра мінімальна. 

Щоб мінімізувати ризики покупця, з липня 2019 року діє схема придбання нерухомості з використанням ескроу-рахунків, де зосереджені кошти фізичної особи. За новими правилами, забудовник має право використовувати тільки власні кошти або кредитні. Тому укладається тристоронній договір на відкриття ескроу-рахунки між банком, покупцем і забудовником. 

Гроші на ньому заморожуються до моменту здачі об’єкта. До цього часу банк фінансує будівництво кредитними коштами. Після введення будівлі в експлуатацію гроші переходять на рахунок компанії-забудовника. Використання нової схеми подовжує процес оформлення угоди в середньому на два тижні, зате гарантує збереження коштів фізичної особи. Як і раніше, укласти договір можна на будь-якій стадії будівництва.   

Перелічимо основні критерії вибору квартири в новобудові . Їм приділяють особливу увагу. 

На що звернути увагу при виборі

  • Забудовник. Від його сумлінності залежать терміни і якість будівництва. Перед укладенням договору обов’язковий збір інформації про компанію. Добре, якщо є можливість відвідати вже побудовані або здаються будинку, щоб побачити, наскільки якісно ведуться роботи. 
  • Документи на дозвіл. Забудовник пред’являє пакет документації. У нього входять дозвіл на проведення будівництва, проектна декларація, інші договори. Якщо він відмовляється це робити, це привід засумніватися в чистоті майбутньої угоди.
  • Стадія будівництва. Якщо поспішати нікуди, можна вибирати початкові етапи. Це вигідніше. При цьому треба прорахувати всі ризики і максимально убезпечити для себе угоду. 

Вторинний ринок

Вторинне житло купується у власника особисто або через агентство. Воно може бути різним станом, типом будинку і іншим характеристикам. Сюди ж включають квартири в будинках, які вже здані якийсь час. Їх продають забудовники. На відміну від первинки, на вторинному ринку операції здійснюються через укладення договору купівлі-продажу стандартного типу. 

Перевагою вторинки вважається можливість її огляду та оцінки. Тому треба знати, як правильно вибрати квартиру на вторинному ринку. Важливо грамотно оцінити її стан, визначити, який буде потрібно ремонт, скільки грошей доведеться в нього вкласти, або ж ремонтні роботи не знадобляться. Виходячи з цього розраховують для себе повну вартість. 

Найчастіше старий житловий фонд знаходиться в районах з розвинутою інфраструктурою, гарною транспортною доступністю. Це плюси. Але при цьому цілком можливо, що рівень комфорту проживання буде нижче. Тут часто зустрічається незручне планування, маленька житлова площа, сходові клітини та під’їзди не завжди доглянуті. Багато що залежить від будинку та місця розташування. Тому такий варіант треба дуже ретельно вибирати. 

Важливі критерії вибору квартири

Перелічимо основні моменти, що визначають вибір житла.

1. Район проживання

При виборі району треба врахувати кілька факторів.

  • Рівень розвитку інфраструктури. Наявність в крокової доступності магазинів, поліклінік, шкіл, дитячих майданчиків дуже важливо, особливо для сімей з дітьми. Нові райони часто забудовуються комплексно, в цьому випадку все необхідне будується одночасно з житловими будинками.  
  • Транспортна доступність. Наявність транспортних розв’язок, якість доріг і їх завантаженість — ще один важливий момент. Власникам автотранспорту рекомендується приїхати на місце передбачуваного проживання і доїхати звідти до роботи або до центру міста. Це допоможе оцінити реальний стан справ. Але і в такому випадку важлива доступність громадського транспорту. Добре, якщо він ходить регулярно і є достатня кількість маршрутів. У центральних районах з цим не буває проблем. У споруджуваних можуть бути труднощі.  
  • Екологічна ситуація. Поблизу від будинку не повинно бути промислових об’єктів, великих котелень, полігонів побутових відходів. Це неприйнятна сусідство. Краще, щоб поблизу була зелена зона, а рух транспорту — не найактивніший.

2. Тип будівлі

Комфорт проживання в чому залежить від типу конструкції: цегляної, панельної, монолітною. Розберемо плюси і мінуси кожної.

  • Цегляні. Такі будинки добре зберігають тепло, міцні та довговічні. У них хороша звукоізоляція, але можуть виникнути складності з переплануванням , оскільки велика кількість стін — несучі. Технологія будівництва з цегли дорога, заборонена для висотних проектів, тому застосовується зараз рідше. 
  • Монолітні. Сучасна технологія безшовного будівництва. Зустрічаються монолітно-цегляні будівлі. Їх загальні переваги — швидке зведення, висока енергоефективність, великий вибір планувань. У монолітах частіше зустрічаються високі стелі, дворівневі приміщення , тераси. Звукоізоляція недостатньо хороша. 
  • Панельні будинки . Сучасні «панельки» відрізняються від радянських попередників. Вони набагато тепліше, оскільки зводяться з утеплених блокових конструкцій. Старі будівлі частіше холодні, оскільки їх шви продуваються. Це залежить від стану будинку, наявності ремонту. У всіх панельних будинках погана звукоізоляція, практично відсутні можливості перепланування. Зате ціна низька.   

3 поверх

Комфортність житла в багатоповерхівках залежить від вибору поверху. Умовно виділяють три групи поверховості.

  • Нижня, поверхи до 3-4. Тут мешканцям докучають звуки з вулиці, особливо тим, хто живе на перших поверхах. Їх вікна легко проглядаються з вулиці, що теж неприємно. Тому вартість «квадрата» тут нижче на 5-10%. Єдина перевага — незалежність від роботи ліфта. 
  • Середня, поверхи з 4 до 10. Характерно відсутність вуличного шуму, більше світла, гарний вигляд з вікна, оскільки огляд нічого не загороджує. Ціна «квадрата» — найвища. Недоліком вважається залежність від функціональності ліфта.   
  • Верхня, поверхи вище 10. Охочих жити на високих поверхах приваблюють красиві види з вікон, відсутність шуму вулиці, чистота повітря, оскільки всі токсичні речовини опускаються ближче до землі. З мінусів треба відзначити високі ризики при виникненні пожежі і повну залежність від роботи ліфта. 

Найнижче ціна зазвичай на житло на першому і останньому поверхах. Основна проблема першого — вогкість і холод з підвальних приміщень, що вимагає додаткових вкладень в ізоляцію та утеплення. Проживання під дахом потенційно небезпечно протечками, влітку може бути спекотно від нагревається покрівлі. 

Незалежно від поверховості, є особливості розташування, що впливають на комфорт проживання. Перерахуємо, які квартири краще не купувати. 

  • Близько сходів і ліфтів. Тут гарантований шум і вібрація від ліфтової шахти.
  • Кутові варіанти. У кімнатах буде холодніше, ніж в решті багатоповерхівці.
  • З вікнами, які виходять на стоять дуже близько будівлі. У приміщеннях буде темно.

4. Стадія обробки

У новобудовах пропонуються різні види обробки, як і у вторинному ринку. Наявність або відсутність ремонту впливає на вартість житла. При цьому треба заздалегідь порахувати суму на наступні опоряджувальні роботи, якщо він потрібні, і приплюсувати її до ціни. Розберемося з можливими варіантами.

  • Без обробки. Це «коробка» з встановленої вхідними дверима і віконними блоками. Жити в ній до ремонту неможливо, зате вартість мінімальна.
  • Чорнова обробка. Стеля, підлога і стіни вирівняні, проведені інженерні комунікації, оформлені посадочні місця під сантехніку. Встановлено водолічильники.
  • Предчістовая. На додаток до попереднього варіанту прокладена електрична проводка, є вимикачі і розетки. Сантехніка повністю встановлена. Формат whitebox передбачає поклейку шпалер під фарбування і монтаж всіх міжкімнатних дверей. 
  • Чистова. Фінішна обробка всіх поверхонь. Забудовник пропонує варіанти оформлення. Найчастіше це найдорожчі рішення, але може бути інакше.

Іноді пропонується нерухомість з дизайнерською обробкою. У цьому випадку покупець вибирає вподобаний дизайн-проект, який втілюється в життя. Це найдорожче з можливих рішень. 

Як перевірити житло перед покупкою

Всебічна перевірка перед укладенням угоди обов’язкова. Її проводять поетапно. Спочатку вивчають документацію, потім уважно оглядають об’єкт покупки. Найкраще запросити фахівців: юриста, будівельника, ріелтора, які допоможуть досконально перевірити нерухомість. Розберемо особливості перевірки. 

Новобудова

Найуважнішим чином вивчається необхідну дозвільну документацію. В електронній формі вона розміщена на сайті компанії-забудовника. Повинні бути документи про оренду або про право власності на земельну ділянку, дозвільна документація на будівництво, будівельна декларація.

Варто ознайомитися з повним проектом забудови, де вказані об’єкти інфраструктури, їх характеристики, терміни введення. Оригінали документів повинні надаватися за запитом покупця в офісі продажів. Візуальний огляд квартири на стадії покупки найчастіше неможливий. Тому слід ретельно вибирати сумлінну компанію. 

Вторинний ринок

Найважливіший момент — переконатися в сумлінності власника. Зробити це не просто, тому бажано найняти досвідченого юриста, він проаналізує всі надані документи, грамотно оформить купівлю-продаж. Обов’язково ознайомлення з оригіналами документації. Власників може бути кілька, тоді з кожного потрібно завірена згода. Уточнюють відсутність можливого виникнення прав на спадщину , отримують схвалення соцслужби, якщо прописана дитина.

Вивчають домову книгу або поквартирні картки, щоб ніхто не був прописаний на момент покупки. Варто переконатися у відсутності боргів по комуналці і будь-якого обтяження. Можна додатково застрахуватися на випадок втрати прав власності. Якщо виникне страховий випадок, компанія буде самостійно вирішувати всі проблеми. 

Наступний етап — візуальний огляд. Починають його з фасаду будинку і прилеглої території. Звертають увагу на чистоту та охайність під’їзду і ліфта. Останній повинен бути в робочому стані. Всередині квартири треба звірити реальну планування і ту, що представлена ​​в техпаспорті. Якщо вони не збігаються, має бути дозвіл на перепланування. Інакше не уникнути проблем. 

Перевіряється стан всіх поверхонь. Не повинно бути цвілі, тріщин, водяних патьоків. Вивчається стан інженерних комунікацій, сантехніки, вентиляційної системи. Бажано попросити вимкнути на час «звучать» електроприлади, щоб оцінити звукопроникність перегородок і рівень вуличного шуму. Варто перевірити роботу всіх розеток і вимикачів. 

У висновку бажано поговорити з сусідами. Вони не зацікавлені в продажу, тому допоможуть об’єктивно оцінити зручність проживання в цьому районі і дворі. Багато цікавого можна дізнатися про будинок і про намічений до покупки житло. Приймати остаточне рішення треба тільки після аналізу всієї отриманої інформації.